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壽險熱錢多 富邦47億標內科商辦

新光人壽昨(17日)以底價近市場行情46億,標售內科漢諾威科技大樓,最後由富邦人壽以總價47.11億元得標,溢價率2.4%。十年前新壽取得成本為28.4億元,轉手獲利6成5;換算富邦取得單坪成交價49.65萬元、租金投報率低於3%,創下內科廠辦高總價、低投報的雙紀錄。

■ 標案締造2紀錄 高總價、低投報

  漢諾威科技大樓位於台北市堤頂大道二段407巷22號,共計有地上11層及地下四層,土地面積約1,669坪、建物則有13,450坪,該大樓是新光人壽早年第一筆在內湖科學園區購入的大樓,持有已滿10年,2000年取得成本為28.4億元,新壽處分這筆投資案,賺進18億7100萬元,處分獲利高達65.88%。

  台灣房屋不動產研究中心執行長邱太煊表示,扣除「預售廠辦」華固瑞光大樓(二樓以上每坪成交50萬元)外,新光內湖漢諾威大樓每坪成交49.65萬元,創下內湖廠辦大樓單坪新高紀錄,另外,投報率2.76%也創下內湖廠辦大樓新低紀錄,換言之,壽險業者資金無處可去,在定存利率不到1%的情況下,產權單一、有擔保品,即使報酬率低於3%,壽險業者也勇於搶進。

■ 內科不動產2趨勢 空置、投報皆下修

  全球資產管理公司副總經理柯宏安表示,去年初壽險公司評估內科廠辦年租金投報率,至少要有4%以上才較具吸引力,隨後內科廠辦價格走揚,壽險公司將投報率水準下修至3.5%,此次富邦得標的投報率僅有2.76%,算是近年相當罕見。

  根據永慶商仲事業部調查,今年第一季內科商辦、廠辦的整體空置率10.9%,較去年第四季下降了2.3%,租金變動率則大致持平,僅略減0.65%,顯示內科商圈儘管有大量的辦公室供給釋出,卻也因為廠商的擴編效應,不斷加大辦公空間,反而使空置率不增反減。

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