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奢侈稅影響低 商用不動產交易穩

  面對政府來勢洶洶的奢侈稅壓境,一般住宅市場均已呈現價量下滑的情況,不少投資客多提早出場以求落袋為安,而相較於商用不動產多屬長期投資收益,不急於短期炒作,受影響範圍不大,反而是金管會對於壽險業者購地的限制,讓壽險公司持續以收益型商用不動產為主力投資標的,減少購置素地。

■ 第一季土地交易 無明顯下滑

  根據戴德梁行統計,今年第一季的土地交易量約365億元,與上一季相當,並連續五季突破300億元大關。其中企業或個人之間透過議價的成交量約佔220億,表示需地投資人仍然倚重協議方式洽談交易,國有財產局自去年停止大面積土地所有權移轉後,等待公有土地標售或讓售以取得土地的不確定性大幅提高。

  戴德梁行不動產估價師事務所所長楊長達表示,本季透過各級政府單位標售而釋出的土地交易金額約145億元,雖較去年第四季的82億高,但若扣除3月25日由新北市政府地政局標售,金額合計達122.8億的兩宗新莊副都心商業區土地後,本季透過各級政府標售的土地交易金額只有約22億,僅佔議價交易金額的一成。

■ 奢侈稅抑制炒作 建商仍積極買地

  而在奢侈稅陰影籠罩之下,329檔期房市呈現量縮價不跌的市場僵滯現象,遠雄集團甫得標的兩宗新莊副都心土地價格在25組搶標情況下仍未創高價,是否代表著建商已有房價下探的心理準備?楊長達表示,奢侈稅有遏止地價炒作的效果,但不會降低土地需求,建商會視房價水準決定土地買價。

  以遠雄集團剛得標的兩宗土地容積單價約在40萬左右來看,房價只要實際賣到40~45萬/坪就能夠有正常利潤,這個現象在台灣五都的很多行政區都能印證。容積地價到多高,代表著建商對當地房價的基本預期,而目前有部分地區房價遠高於容積地價,那些地區的房價就算修正到容積地價左右,建商還是有正常利潤,而這段差距並不算跌價,而只是修正到買賣雙方都能接受的合理範圍。

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