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奢侈稅風暴VS.國際金融風暴

買方及賣方因應之道

行政院院會於3月10日通過「特種貨物及勞務稅條例」草案,也是俗稱的「奢侈稅」草案,預計7月1日起實施,持有期間在二年以內之房屋及其坐落基地或依法得核發建造執照之都市土地;而持有期間之計算係自本條例施行前或施行後完成移轉登記之日起算至本條例施行後訂定銷售契約之日止。按銷售價格加徵10%或15%稅額(即擬對持有二年內移轉非自用住宅,按實際交易價課稅,即買進後1年內賣出,將課徵15%的稅,買進後2年內賣出,將課徵10%的稅 ),並排除屬合理、常態及非自願性之不動產移轉共10項【包括自用住宅(本人配偶及未成年子女設籍之1處自用住宅)、先買後賣自用住宅、農舍、公設地、法拍屋、銀拍屋、建商推案、繼承或受遺贈、政府出售或贈與及其他經財政部核定等】。

申報方式:該稅採出售人誠實申報制,由賣方從簽訂房產買賣契約日起算,30日內主動申報,虛報、漏報、利用他人名義銷售不動產或特種貨物,除需補徵稅款外,按所漏稅額,處3倍以下罰緩。買方則以完成過戶登記日起算。

太平洋房屋李珠華副總表示:奢侈稅風暴自此籠罩著房仲業,繼國際金融風暴後,房市首度明顯產生交易急凍現象,回顧2008年國際金融海嘯,影響國內經濟與房市發展,後來在以下四大因素影響下,於2009年3月起,房市開始活絡復甦:

1.中央銀行連續7次降碼,此低利率政策,使銀行定存、活期等資金快速流向市場,投入房市(當時五大銀行一年期平均存款利率為0.79%,但若投入房市至少有2-3%的投報率)。
2.政府推出2次2000億優惠房貸(平均利率1.325%;約有12萬戶可受益),使許多當時觀望的買方在考慮房貸成本降低的情況下,提早進場。
3.政府調降遺贈稅,由50%降為10%,吸引海外資金回台(大部份為台商及華僑資金,回台購買豪宅或高總價住宅,當時約有近1兆資金回流)。
4.外加學者影響媒體報導,希望賣方能降價出售,此舉也帶動許多委售客戶屋主願意合理的降價,使得買賣雙方對價格認知差距縮小,縮短成交的速度。

綜觀以上情況,觀察目前奢侈稅風暴,李珠華副總說,可知,房仲業若要快速脫離此風暴圈,可多利用政府釋出的優惠房貸及市場優勢,解說對買賣方有利的部份,服務及鼓勵買方及賣方進場,確保其權益:

買方:
1.政府優惠房貸
(1)2010年12月1日財政部推出青年安心成家購屋優惠貸款2000億 (前2年優惠貸款利率為1.5%,第三年為1.8%,最高可貸500萬)。
(2)內政部「100年度青年安心成家方案」3/1~4/13受理申辦住宅貸款利息補貼:名額20,000戶,前2年新台幣200萬元零利率房貸,申請人須為年齡介於20~40歲間,且結婚未滿2年或育有未滿20歲子女之青年家庭;另申請換屋者之年齡上限為45歲。今年政府為鼓勵生育,針對2個以上子女的家庭,提高加分比重。住宅租金補貼:名額15,000戶,提供每戶每月最高3,600元之租金補貼,最長2年。
2.加上利率仍處低檔(五大銀行台銀、合庫、土銀、華銀、一銀1年期平均存款利率為1.19%,2011/2購屋貸款利率為1.780%) ,且基於物價上漲與通膨時代來臨之考量(受到美國二次貨幣寬鬆等政策影響),購屋可保值等因素,自住型買方此時進場,並不會吃虧。
3.自住型買方:首購與先買後賣(換屋)之買方,此時趁市場短期投機客委賣量增加,願彈性降價,少賺或不賠為贏之限期購屋黃金期,進場挑便宜好宅,反而得利(另投機型客戶收手,競爭者少,也比較有機會買到理想的房子)。
4.奢侈稅效應:投資報酬率佳的收益型產品當道,不管買幾棟房產,短期可出租獲利,兩年以後可轉手獲利,又可免繳奢侈稅。口袋深的置產型客戶(中長期投資客),短期可將手中產品出租,收取租金,2年以後繼續收租或出售,故影響不大,採以上做法,不會被課到奢侈稅。
5.除非利率漲到3~4%以上,有錢的本地富豪與台商仍可出手購置豪宅保值或等待增值。央行日前公佈國內金融情況,被視為股市資金動能的M1B(日平均),2011年2月份年增率達9.40%,金額有11.6273兆元,代表市場資金仍充裕。另2011年2月個人及企業活期性存款金額為10.4519兆元,年增率為9.57%(遠比2010年2月的25.11%年增率,明顯下降許多,間接可了解資金大部份向外轉出投資)。

賣方:
1.趁奢侈稅上路前,提前降價及委賣非自用之房產,屋主要勇於面對變局,降低財務風險,先獲利了結,提前出脫手中非自用之房產,以免屆時奢侈稅上路後,2年內移轉非自用住宅,會被課高額奢侈稅。
2.實例(1)說明:若買下非自用之帝寶一戶,實際交易價為2億元。買進後1年內賣出,將被課3000萬元的奢侈稅,買進後2年內賣出,將被課2000萬元的奢侈稅。
實例(2)說明:若買下台中七期之ㄧ戶非自用之豪宅,實際交易價為5000萬元,買進後1年內賣出,將被課750萬元的奢侈稅,買進後2年內賣出,將被課500萬元的奢侈稅。

李珠華副總表示,此時要逆轉勝,必須掌握FOCUS法則因應,房仲業更要加強以下做法:

1.要求與提升從業人員之專業素質(汰弱留強)。
2.順勢訓練及強化從業人員的服務品質。
3.要更深耕自住型客戶及趁勢擴大耕耘中長期置產投資型(收益型)產品之商機(店面、商辦等)。
4.短期房市交易量減少的情況(營收減少),經營變的較困難,口袋淺的或體質不佳的房仲,應留意現金周轉問題。

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