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如何自營商用不動產?

不動產的使用區分,一般人習慣會將它簡單分為「自用」與「商用」,因此在不動產使用性質的限制上,於是「住宅」很容易就被簡單聯想為「自用」;「店面」、「辦公室」也自然就與「商用」劃為等號。前者在買賣習慣上多半會以「自住」的層面來考量;而後者在市場的環境與價格決定上則會以「投資」的層面來分析。

■ 「自用」與「自住」的不同
  
  屬於「住宅」使用區分的不動產,若是拿來出租以獲取報酬,有了租金的一種收益行為,顯而易見它其實也算是一種「投資」的商業行為。

  而就「店面」和「辦公室」本身的功能性來說,雖它必然是一種提供做為商業用途之使用標的,但是若非出租他人使用,而是做為個人的事業體來經營利用,沒有租金的收益,使是一種「自營」的行為,反觀它就變成了一種「自用」的商業行為了。

■ 「商用」不動產的「自營」考量

  由於台灣連鎖業的發展成熟,許多餐飲或超商業者成功塑造品牌在市場上的印象,吸引了許多不動產的投資人,對於購買店面的動機也會著眼於「自營」的考量,這也提供了不動產在投資以外更廣的經營範疇。在決定購買商用不動產做為「自營」的前提考量下,除了不動產的價格之外,還要再考量額外營運資本的投入,以及計算“預估營收”和“回本時間”的變數。

  有關於“預估營收”的變數,地點會是決定勝負的關鍵,有沒有可能做到一半附近又開了一家競爭者?如果地段比人好,地點對了,有競業對手反而可以為自己加分。反之生意則可能會被別人給搶走!而對於“回本時間”的計算,則關係到加盟金的多寡,以及經營合約內容的拆款、物料成本、人事等相關費用。

■ 商用不動產自營的「機會價值」

  另外值得思考的還有,若是購買「店面」商用不動產標的,由於店面本身的特性就算是一個實體通路,做為既有市場資源的角色,原本就有屬於「通路商」的 “機會價值” 存在,所以不管是加盟什麼樣的事業、做什麼樣的生意,如果您本身儲備的資本實力就足以負擔高額的加盟金和營運週轉金,那麼有沒有其他可以用更少的成本以及更低的風險,也能獲得相同利潤的行業,可做為這家店面的營運事業?

  如果在資金的應用上可以發揮最大的效益,不僅可以在經營上得到營業的利潤,還可以創造不動產的價差或是增值的空間,獲得自營商用不動產於房價與營利兼得的雙贏好處。

【本文作者為網路地產王資深顧問】

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