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如何選擇「價值型房產」?

一般的「首購族」在選擇購屋時的考量,首先多半會顧及到預算問題,所謂的「首購」,一定是由「無殼」變為「有殼」的第一次購屋行為。既然是第一棟房子,將來一定會面臨換屋的過程,因此買房子所要擔心的問題,其實不只是現在的價格,買房子真正應該要顧慮的事情,在於房子以後要賣的時候,價格會是多少?

  針對這個問題,除非是您現在不買,要不就是打算買了一輩子都不會再換屋,否則若是碰上了結婚、就業……等情形,在當前房價居高不下,卻又得要面對非買或非換不可的即時需求情況之下,除了預算問題,謹慎選擇「價值型房產」,更是在高檔行情之中選購房屋的必要原則。

■ 以租金收益計算房產價值

  最容易評定房地產價值的方法,就是以房屋的租金和總價來做比較,台灣普遍的算法,是以「租金報酬率」來計算,簡單說就是一年的租金收入除以房價,也叫做「租金收益率」。租金的收益與報酬率愈高,表示該房地產標的所附帶的價值愈高。

  另外也可以用「租金房價比」來計算,它是直接用一個月的租金和房價來相比,例如:一坪的租金1500元,房價一坪45萬,租金房價比即為300。(這是一般在大陸或是國際經濟學者所習慣使用的算法)租金房價比愈低,表示房價回收期愈短,購買該房地產的資本效益愈划算。

■ 兼具「增值」與「保值」

不管使用什麼方式計算,以相同的計算基礎,在購屋前,先比較過相同地區、相同類型的房地產租金收益價值,選擇「價值型房產」,在行情持續「增值」的情形之下幅度會更大;反之,若房市下跌,具有相對「保值」的房地產,在未來換屋時,也能夠保有較佳的轉售條件。

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