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妥善運用自用住宅優惠! 『房地合一稅』須知道的事

為建立合理透明稅制,財部自103年起積極研擬房地合一課徵所得稅(新制)之稅改方案,輔以特種貨物及勞務稅(簡稱特銷稅)不動產部分轉型,並配套將所增加稅收用於住宅政策及長期照顧,以維護居住正義、改善貧富差距及合理配置社會資源。


立法院104年6月5日三讀通過房地合一稅制改革,自105年1月1日起開始施行!其中值得留意的,按照新制繳納售屋利得稅的「自用住宅」,有取得時點的限制,意即:105年1月1日以後購入,作自用住宅使用的房地,以及103年1月2日以後取得,且持有未滿2年出售的自住房地。
依此,整理耙疏有關於房地合一新稅制有關於『自用住宅』條件,使民眾事前做好功課,以免誤踩紅線:

一、房地合一新制的對象
 (一)為保障現行自有房屋者之權益,105年1月1日以後取得之房地,其交易始納入課稅範圍。
 (二)惟為抑制短期投機,配合特銷稅不動產部分將於同日停徵,將103年1月1日之次日以後取得之房地,且持有期間在2年以內,於105年1月1日以後出售,納入課稅範圍。


二、為甚麼要訂定自用住宅優惠的有關規定?
 (一)為保障民眾居住權益,各國對自用住宅多給予優惠。
 (二)各國對於自用住宅優惠之方式不一,有採所得額定額免稅者,例如:美國;有採特別扣除額者,例如:日本;有以成交價額為門檻者,例如:韓國;有以面積為門檻者,例如:英國;亦有以持有年限為門檻不另設其他條件者,例如:法國及德國等。
 (三)自用住宅優惠方式,各有其利弊,考量以所得額高低認定免稅條件,可衡酌納稅義務人實質納稅能力,公平性較佳。其次,參考房地交易案件獲利率,一般約為每年3%,自住房地倘持有6年後出售,總獲利率將近20%,如以房地交易金額2千萬元(2千萬以下交易件數約占總交易件數91.04%)計算,其獲利金額約4百萬元。依此,為使多數出售自用住宅之案件不受影響,將免稅所得額訂在4百萬元以下;至於超過4百萬元部分,所得額較高,不宜免稅,但係出售自用住宅,參照土地增值稅自用住宅優惠稅率按10%課徵所得稅。 


​三、自用住宅優惠 

(一)有關自用住宅優惠:
 1.個人或其配偶、未成年子女設有戶籍;持有並實際居住連續滿6年且無供營業使用或出租。
 2.課稅所得在4百萬元以下免稅;超過4百萬元部分,按10%稅率課徵。
 3.6年內以適用1次為限。
(二)重購優惠
 現行個人綜合所得稅重購自用住宅,僅限於小屋換大屋(以金額區分)始得退稅或扣抵,為因應高齡化社會,民眾或有大屋換小屋需求,大屋換小屋亦得按出售價格比例退稅或扣抵。


四、自用住宅的條件及注意事項
(一)坊間有稱,房地合一稅等同是奢侈稅的轉型,甚至也因奢侈稅近4年的運作,房地合一稅對『自用住宅』的定義,須是:「
1、夫妻及未成年子女設有戶籍;
2、持有並有居住事實,連續滿6年;
3、且無供營業使用或出租。」
房地合一稅自用住宅除了設籍之外,還須要有居住事實,須特別留意!
(二)奢侈稅施行期間出現不少人頭戶,或設籍期間有出租行為,利用「假自住」規避奢侈稅,國稅局也嚴查此種狀況,因此103年底修正通過的《特種貨物及勞務稅條例》,針對所謂「自住定義」,除了限定本人、配偶及未成年直系親屬名下僅有1戶、持有期間不得出租或營業使用並辦竣戶籍登記,並新納入「須有自住事實」。


五、結語
正所謂鑑往知來,房地合一稅新制實施後,為保障民眾居住權益固然對於自用住宅有規範享有免稅額的優惠、適用稅率也最低。不過,民眾不能忽略日後稅局對於居住事實的查核!舉例來說,從104年度起,以房地合一稅的自用住宅條款來說,假如稅局針對居住事實稽核查稅,「假自住客」不只設籍須滿6年,而且還得出示水電費帳單、搬家、裝潢等單據,作為有居住事實之證明。尤其是稅局只要勾稽比對某些地區水電公司的電(水)表使用度數、及帳單,非常容易做初步勾勒,納稅人務必審慎以對,俾免誤觸地雷遭補稅又罰鍰。

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