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實價登錄上路一年來 房市買氣劇烈震盪

昨天北市首次公布官版房價指數;張副市長這回一改先前持續喊跌房價的態度,公開坦言北市房價還會漲,還強調不會打房。張副市長看到實質交易價格後,發現北市房產物以稀為貴、易漲難跌的事實?

的確,面積比起其他國際大都會地區小許多的台北市,首善之區的稱號絕非浪得虛名;事實上,台灣現存的城鄉差距,遠勝於政經發展條件類似的國家如日本。在資源機能建設更加集中台北都會區的現實不變下,大家還是都往台北市擠,房價當然會居高不下,此乃結構性因素。

不過,要是把視界拉高到全台,肯定是另一番故事。同樣道理,近一年來台灣房市,因為內外部各項政經等因素持續干擾,其實呈現的是上上下下,甚至猶如雲霄飛車般。在如此前提下,如果只是檢視年度交易量增減,而忽略逐月變化,就很容易出現失真描述。

如昨天就有某房仲公司發布消息,將去年實價登錄剛上路(八月)的交易狀況,和目前(七月)做年度比較,得出(年)增約五趴的結論,並解釋這是摸索期縮短使成交加快等。然而這一年來,房市買氣變化絕非如此單向,某報頭條所寫「首購族成主力」的描述,更有以偏概全之嫌。

實價登錄實施前,買方當然會觀望,但實施後一、兩個月內,基於資料及代表性還不足,觀望氣氛仍在;大概一季後,才逐漸看到所謂摸索期結束、觀望氣氛轉淡,成交天數縮短、交易回穩的情形。然而這時的房市買氣,比起過去幾年同期,其實仍屬低檔,原因則還是經濟復甦存在高度不確定性。

但接下來,情況又有劇烈變化。年初的一波買氣加溫,主要是買方預期經濟復甦,而且各經研機構,甚至主計處預測都趨向樂觀,歐債問題也稍見緩和。然而要注意,這時候進場的買方,其實投資客比重仍相對偏高。

「好景不常」,四月中主計處一公佈Q1實際GDP數字,是預測值一半不到後,這樣的預期心理開始轉變,接著又有奢侈稅檢討話題浮出,都導致投資客再度轉趨觀望,甚至暫時退場,市場整體人氣及成交下滑,僅靠自用客及置產族支撐。因此,年初突然拉高的交易熱度,又開始降溫至今,演變成實價登錄實施近一年來,交易量僅小漲5%。

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