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專業代書與履約保證,千萬別省

履約專戶的費用由買賣雙方各分擔一半,既然你都買了一千多萬元的房子,真的不要省這幾千元,花錢買保障,是很划算的。雖然我跟永康都是超級「省」長,但是在房屋買賣過程中,有些必要的花費,可是千萬省不得的。其中一筆就是:代書費。
前後買了三間房子,除了第二間透過房仲公司成交外,其他兩間都是直接跟屋主交易。透過房仲公司交易,因為上繳了一筆服務費,所以交易的流程全部會有人代勞,幫忙處理到好,相對也比較省事。直接跟屋主買賣的話,有些程序就要自己跑,不過也別擔心,只要找對專業的代書(地政士),一定可以輕鬆成家。
買第一間房子時,永康詢問屋主有沒有習慣合作的代書,後來屋主阿姨就找了她熟識的代書代為處理。第二間的簽約事宜則是找幫我們買到房子的房仲公司長期合作的一位藍代書幫忙。第三間屋主連阿姨則主隨客便,全權交給我去找熟識的代書代辦,我就回頭去找藍代書幫忙簽約。

地價稅非自用房屋稅率,比自用高四倍
我覺得找到專業的代書真的幫助很大,像藍代書除了幫忙買賣雙方處理交易細節外,也會教我如何節稅。我說的不是交易期間買方要負擔的費用、稅負喔,而是在買了房子之後,每年都要繳的地價稅該怎麼省,這可是有學問的喔。
地價稅是屋主每年都要繳的稅負,但是如果是自用的話,就可以適用「自用住宅優惠稅率」以千分之二計算稅負,如果非自用的話,就要用一般用的地稅率千分之十來課稅,等於是差了四倍,同一間房子,自用住宅的地價稅是一般用途使用地價稅的五分之一。雖然很便宜,但是限制是:自用住宅稅率優惠只能給一間房子使用,不是說你有好幾間房子,都能適用。第一間房子是買在永康名下,第二間與第三間是買在我的名下,但是為了兩個小孩的學區考量,我跟兩個小孩都設籍在第一間新生南路的老公寓,才能讓兩個小孩念龍安國小,未來順利升上龍門國中。
第一間房子我住了八年,當然符合自用住宅稅率計算地價稅,但是第二間房子在藍代書的專業建議下,也能符合這個優惠稅率。我是這樣辦的,藍代書建議只要有直系親屬設籍,這樣就可以符合自用住宅優惠稅率了喔。當時我便請我婆婆,也就是岑媽媽把戶籍遷入,以符合這資格條件。這中間還有個小插曲,就是我原先以為只要我婆婆遷入戶籍,讓我可以去申請自用住宅優惠稅率,未來就年年適用了。隔年我婆婆把戶籍遷出,我也不以為意,沒想到隔年收到的地價稅單真是讓我嚇到了,從幾千元暴增為一萬多元,後來才知道「家有一老、如有一寶」,我婆婆的戶籍不能遷出,我才能繼續享有這個優惠。當然就趕緊請婆婆再把戶籍遷到我家囉。這個插曲也讓我見識到國稅局神通廣大的能力,所以奉勸各位朋友,想要節稅的話,還是要奉公守法,才能住得安心、省得放心喔。

設履約保證專戶,防屋主捲款潛逃
再來就是房屋稅,這也是屋主年年要繳的稅。我的第二間跟第三間房子都是住商混合的大樓,但第二間房子前一手屋主也是自用,原本就是以住家使用的稅率來計算房屋稅(一.二%),所以問題不大。但接手第三間前,屋主是租給某家公司當辦公室,屬於商業用途,所以適用的房屋稅率是課徵百分之三的營業用稅率。藍代書就幫忙我改為自住用途,讓房屋稅可以節省一.八個百分點的稅率,一年也省下好幾千元。
找專業代書處理的好處除了上述會提醒我該準備什麼文件來申請優惠稅率、幫忙到各相關單位去交涉、申辦外,代書還會幫我訂好時辰,例如幾月幾號要撥入第一期款、再來何時要撥入第二期款與第三期款,讓我心裡很清楚在哪一天前要湊到多少錢才夠。這樣的服務代價大約是一萬元出頭,但是卻可以讓我不必像無頭蒼蠅一樣。
除了代書費不能省外,有一個費用也是千萬省不得,那就是「履約保證專戶」手續費。之前曾有新聞報導過類似的事件,張小姐跟李先生買了一間房子,也付了一百萬元的訂金,在辦理過戶、申請房貸的過程中,銀行告知張小姐因為這間房子除了銀行貸款外,屋主李先生還有設定其他的債權人,但是其他債權人不同意賣屋,所以無法塗銷抵押設定,導致張小姐也無法申請貸款。這時候,李先生又避不見面,張小姐付出去的一百萬元恐怕就拿不回來了有一種設計,可以讓買方避免遇到這樣的事件,就是履約保證專戶。這個專戶的概念就是在房屋產權尚未完全過戶前,買方該付的屋款是撥入一個履約專門帳戶,要等到產權過戶到買方名下,屋主才能拿到所有的屋款,也不會發生捲款潛逃的憾事。
這個履約保證專戶的費用由買賣雙方各分擔一半,很公平也很合理。既然你都買了一千多萬元的房子,真的就不要去省這幾千元的錢,花錢買保障,是很划算的,千萬不要省過頭喔。

買屋不可不懂-申自用住宅優惠稅率,每人以一戶為限
只要無「營業使用」或「出租」的住宅用地,均能申請自用住宅優惠稅率。這個稅率以土地所有權人與其配偶及未成年的受扶養親屬為申請人,每個申請人只能以一處(一戶)為限。因為此優惠稅率夫妻兩人只能同時適用一間,所以如果第二間以上的房子也是買在夫妻名下,夫妻已經用掉第一間房子的自用住宅身分的話,就可以請其他親屬來設籍,一樣適用優惠稅率。可用來申請自用住宅優惠稅率依序人選為:直系血親尊親屬(如父母)↓直系血親卑親屬(如成年子女)↓直系姻親(如岳父母)。
並須申請檢附文件:
1.填具申請書。
2.全戶戶口名簿影本。
3.建築改良物所有權狀影本或使用執照影本。
4.無前項資料者,檢附地政機關核發之建築物勘測成果圖(表)或房屋基地座落申明書。

買屋不可不懂-履約保證服務費,買賣方各付一半
要保障買屋賣屋交易安全,最好要加入履約保證。為了避免買方付錢後賣方不交屋,或是賣了房子後,屋主卻拿不到錢的情況,房屋履約保證機制應運而生。這是為了保障買賣雙方的
財產安全,建立一個付款中間人,由無利害關係的公正第三者(通常是建經公司)託管買方價金與產權文件,待房屋產權正式過戶時,才交付屋款予賣方。收費方式是交易總價的萬分之六,買賣方各半,一千萬元的房子的履約保證服務費即是六千元,買賣雙方各付三千元,就能享有財產安全保障。換句話說,在交易過程中,房屋的所有交易金額都會分批匯入指定
專戶,若是因故無法完成交易,買方不用擔心付錢後賣方不交屋;賣方也不需擔心房子賣了拿不到錢。

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