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居住正義的第一步!? 『房地合一稅』須知道的事

根據財政部對外發布的說明,現行房屋、土地交易分開課稅,土地按公告現值計徵土地增值稅,不再課徵所得稅;房屋絶大多數按房屋評定現值計徵所得稅,致稅負偏低,且與國際稅制不一致,為建立合理透明稅制,財政部自103年起積極研擬房地合一課徵所得稅(新制)之稅改方案,輔以特種貨物及勞務稅(簡稱特銷稅)不動產部分轉型,並配套將所增加稅收用於住宅政策及長期照顧,以維護居住正義、改善貧富差距及合理配置社會資源。

立法院第8屆第7會期第15次會議104年6月5日三讀通過房地合一稅制改革之《所得稅法》部分條文修正草案及《特種貨物及勞務稅條例》第6條之1修正草案,經 總統公布後,將自明(105)年1月1日起開始施行!因此,整理杷疏有關於行政院及財政部提出的房地合一稅制改革修正總說明如下,使民眾做足功課、詳加瞭解,捍衛自身權益:

一、課稅範圍
 (一)為保障現行自有房屋者之權益,將105年1月1日以後取得之房地,其交易始納入課稅範圍。
 (二)惟為抑制短期投機,配合特銷稅不動產部分將於同日停徵,將103年1月1日之次日以後取得之房地,且持有期間在2年以內,於105年1月1日以後出售,納入課稅範圍。

二、稅率
房地合一稅基,原則上係以房地收入減除成本、費用所計算之所得額為準,惟為避免土地已課徵土地增值稅再併入課徵所得稅產生重複課稅,所以採稅基相減之方式處理。也就是以房地收入減除成本、費用及公告土地現值漲價總數額之餘額做為課稅稅基,使土地增值稅之租稅優惠措施,得不受影響。

三、境內居住者稅率及長期持有優惠
​ (一)配合不動產特銷稅轉型改課房地合一所得稅,將持有1年以內房地交易所得稅稅率訂為45%;另將持有超過1年而在2年以內者,稅率訂為35%。
​ (二)持有超過2年在10年以內房地交易所得稅稅率訂為20%;持有期間超過10年稅率訂為15%,以鼓勵長期持有。

​四、自用住宅優惠
(一)有關自用住宅優惠的規定:
 1.個人或其配偶、未成年子女設有戶籍;持有並實際居住連續滿6年且無供

營業使用或出租。
 2.課稅所得在4百萬元以下免稅;超過4百萬元部分,按10%稅率課徵。
 3.6年內以適用1次為限。

(二)重購優惠
現行個人綜合所得稅重購自用住宅,僅限於小屋換大屋(以金額區分)始得退稅

或扣抵,為因應高齡化社會,民眾或有大屋換小屋需求,大屋換小屋亦得按出

售價格比例退稅或扣抵。

五、配套措施及防錯殺條款
(一)新制另訂「防錯殺條款」。因財政部公告的調職、非自願離職等因素賣出持有2年以下房地的「非自願售屋」;或是以自有土地與建商「合建分售」土地取得日起算2年內房地,稅率20%。針對繼承或受遺贈取得的房地,房地持有期間,則可與被繼承人或遺贈人持有期間合併計算。

(二)而且本次房地合一稅改輔以3點配套措施,其助於改善貧富差距、不動產相關產業健全發展,並避免重複課稅,使土地增值稅優惠不受影響:
1、增加之稅收用於住宅政策及長期照顧服務支出。
2、特銷稅不動產部分同日停徵。
3、土地增值稅維持現制,漲價總數額得自房地交易所得中減除。

六、結語
總結來講,房地合一稅基,基本上是以房地收入減除成本、費用所計算之所得額為準。民眾必須注意的重點應在於稅局查核方式!舉例來說,常期以往房屋財產交易所得有:依據財政部標準公式(房屋評定現值×固定百分比),另外核實認定(總銷售淨額-總成本)×房地比之方式,也屬於法有據。尤其是施行實價登錄制度後稅局針對許多房地財產交易多用後者予以實價課稅,納稅人申報時務必謹慎評估,俾免遭補稅又加罰。

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