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巡禮~『新版』不動產說明書

一、常見不動產說明書違章之態樣

(一)不動產說明書針對重要資訊任令空白未填寫 「不動產標的現況說明書」依據不動產經紀業管理條例第24條及內政部所頒布之「不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項」內容,係屬不動產買賣契約書之一部,出賣人就不動產標的現況說明書內所列之內容負有據實填寫告知義務,如出賣人未就其內容加以填寫者,仲介業即應要求出賣人填寫,以便能調查系爭不動產現況,對買受人盡據實告知義務。例如仲介契約,僅憑系爭不動產現況說明書中就房屋是否漏水一項,無任何可供上訴人參考之資料,即足証被上訴人就本件仲介契約並未善盡其調查及據實告知義務。

(二)虛偽記載、不實陳述或含糊籠統之記載 經紀業及代銷業者均應依法令規定對消費者揭露不動產說明書應記載之內容,不得有蓄意矇蔽欺罔之行為。舉例來說,製作不動產說明書並善盡管理人調查義務,確實注意、調查房屋有無(曾否)漏水(屋況說明書記載是否確實),不應有欺瞞之行為;或者尤其老舊公寓,常見使用未經明確定義之使用面積(暗存非法占用)、受益面積。

(三)經紀業於雙方當事人簽訂買賣契約書「後」,始製作不動產說明書 規定經紀業應指派經紀人於不動產說明書簽章之立法意旨,係為促使經紀人對不動產說明書內容履行注意義務,並對其記載事項表示負責,以供日後踐行本條例第23條、第24條規定之解說及交付義務;若經紀業於簽訂買賣契約書後才製作不動產說明書由經紀人簽章,則已喪失經紀業指派經紀人簽章之目的與意義,將不符合本條例第22條第1項之規定。甚至部分經紀業者根本沒有提供不動產說明書也是不動產交易糾紛常見類型。

(四)經紀業未合法製作不動產說明書 為兼顧實務作業與買賣雙方權益,不動產經紀業應於交付不動產買賣契約書予買賣雙方時,該契約書均應由經紀人完成簽章。縱使仲介公司及買方所持有之不動產買賣契約書均有經紀人簽章,惟賣方所持有之不動產買賣契約書無經紀人簽章,即有違不動產經紀業管理條例第22條第1項之規定,或者不動產經紀人未以「簽名」或「蓋章」之方式擇一為之。

(五)記載現況說明書替代不動產說明書 部分經紀業者便宜行事,以標的現況說明書、現況確認書等替代不動產說明書之內容;或記載繳回不動產說明書、不動產說明書內容僅供參考等用語。

二、新版「不動產說明書」將在104年10月1日正式上路,增修要點如次:
承上,不動產說明書之解說,在使交易相對人經由重要事項說明,得就不動產現況、權利關係、契約條件充分理解並為全面考量,始決定是否成立不動產買賣契約。因此詳實之不動產說明書內容有助於提供買賣雙方物件資訊,協助當事人做成正確交易決定並順利完成交易程序。

(一)單獨或共有、有無設定他項,或查封註記 最為重要的是所有權之部分究為單獨或持分共有,應特別註明。他項權利如有設定地上權、有無信託登記、有無限制登記等,將配合《民法》公示公信登記。

實務上曾發生未查明購買之公寓大樓底層有經捷運局設定地上權致衍生 交易糾紛。

(二)土地、房屋的管理及使用情況 尤其針對不動產共有,在管理與使用情況包括:是否有依慣例使用之現況?若有,應敘明其內容。常見如公寓華廈頂樓平台、法定空地及地下室搭蓋違建而衍生的爭議。 如有無共有人分管協議,或依《民法》之規定為使用管理或分割等約定之登記?又例如有無出租或出借?有無被他人無權占用?有無供公眾通行之私有道路?應敘明其位置及約略面積等情形,因為此均影響土地、房屋利用之重要因素。

(三)有關於土地使用管制 比如增農舍項目。由於農舍興建申請人及興建均須依相關法令規定,單從地籍圖或土地謄本無法判斷該買賣標的可否申請興建農舍。實務上常有農地已被申請當作其他已興建完成農舍之保留部分(俗稱空地比),購買者未充分了解其已無法再申請興建,因而導致買賣糾紛,或下斡後始發覺無法設置民宿,所在多有。 因此是否屬於不得興建農舍或已提供興建農舍之農業用地。若是,則應敘明使用管制情況。另外,屬國家公園區內的特別景觀區、生態保護區、史蹟保存區、飲用水質水源保護區等均須記載。

(四)重要交易條件,載明課稅項目 將以往應納稅「額」改為須仔細列舉應納稅費「項目」,例如奢侈稅、簽約費、所有權移轉代辦費等,使交易相對人易於了解應納稅費、規費項目及負擔方式。

此外也應該記載有無解約、違約之處罰等條款,若有則應敘明。

(五)半徑300公尺內重要環境設施應標示 例如包括但不限於公私有市場、超市、學校、警察局體育場、醫院、飛機場、台電變電所用地、地面高壓電塔、寺廟、殯儀館、公墓、火化場、骨灰存放設施、垃圾場、加油站、瓦斯行、葬儀社等。換句話說,常情上一般大眾認為的有助生活便利的便利商店、學校、警察局等,都將列入應告知的「重要環境設施」範圍,不過住家位於超級市場正下方,確實也有困擾,無論騎車開車,大部分都是亂停車,造成交通困擾,再加上出入份子複雜,易孳生蚊蟲蟑螂老鼠病媒蚊。像是遮蔽體掩蓋的變電箱則不在上述例示之列,解釋上亦應屬標示項目。

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