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建國百年與五都慶賀聲中的房市微觀

購屋貸款的融資成數從七成降為六成,這代表民眾假若購買1000萬的房子,自備款就要多拿100萬出來,這對於房市來說,是多麼大條的一件金融政策調整啊!由資本額度的條件管控下手,事實上要比增加資金利息的手段,出手還來得更重。按照以往慣例,央行只要一點點的小小動作,都要令人繃緊神經仔細地看,若換成是上一季央行理監事會議的新聞,這恐怕應該是頭版頭條才是。

  可是這回央行打房的聲音,卻還是掩不過五都議題和建國百年慶祝的熱情。由於資金熱潮讓房市的漲聲持續,央行為了匯市、房市兩頭燒,僅管去年12/30日的理監事會議決定利率上調半碼(0.125%)的水準,但是在民國100年到來的時刻中,新聞和報紙所關注的焦點和方向,這次似乎並沒有響起太大的反應,反常的現象可以看出市場對於政府的打房政策似乎已經麻痺。

■ 央行緊縮房市短期性投資的資金成本

  不過在12/31日的跨年夜,許多銀行的房貸業務卻在趕著進件,原因就在於客戶申辦銀行房貸的短期塗銷違約金條款,懲罰條件的規定也從1年延長為3年,無疑便是在加重房地產炒作的短期投資成本。在百年行情的慶賀聲之中,有一些民眾可能看不見的小地方,我們還是要稍微留意一下,以做為市場判斷的提供資訊。

  這次央行針對銀行房貸新的融資限制,影響最大的變數,就是特別在上一季對於大台北地區購買第二屋,融資只能貸款七成的限制,將原本沒有放進來的淡水、林口、三峽也納了進來,且原本七成限制再縮減為六成。以預售屋而言,如非首購者,也就是在這些區域早先已經訂了預售屋的人,原本計劃好的自備資金,一旦交屋時便得要一下子拿出更多了,有資金缺口的人,如果一時無法因應,可能一下子也得要被迫出脫名下的不動產,這個措施確實給了意圖囤積不動產的投機者,在資本上產生沈重的壓力,逼出存貨。也令這些未來即將提供預售屋建案龐大數量的建商,不敢肆意再持續提高他們的定價,這一招似乎就在抑止這些地區的房價上漲。

■ 交通問題牽動都心與外圍城市的人口遷移與房產比價

  由於五都建設與資金的效應已擋不住(二線城市)的房價上漲,但是卻連外圍城市預售屋的售價也跟著愈開愈高?如果不做任何提防因應的措施,後果可能將提前引爆,甚至將影響成為2012年的政治變數,因此只要郊區(第三線城市)的房價不漲,任憑直轄城市領域的範圍擴大,控管房價的漲勢漫延不開來,熱度就只夠悶在中央燃燒,市場資金投注燃燒的點也只會分散在都心內的各個繁榮區域之中,房價的上漲或支撐是可在金融掌控的範圍之中,而不至於崩盤。

  然而影響郊區(第三線城市)房價的因素,主要是因為連結都心的交通路網便捷,才得以吸引人口新增遷入,而比價效應不外乎是從內比到外,也會從外比到內,畢竟房子要蓋好很快,可是要有這麼多人一下子都搬進來並沒有那麼快,當資金條件限制或優惠的誘因拿掉了之後,交通建設也就有如「水能載舟、亦能覆舟」,房價的問題,可以因交通建設的帶動而抬高了起來,也可以因為交通便捷的比價而趨合理。

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