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想當包租公?先換算「租金報酬率」

依目前房地產市場的租金與房價行情相比較,部份位於台北市房價高漲地段的住宅,租金可能一個月不用3萬元,就可以承租到價值2000多萬的純住宅了!假設以年租金36萬除以2000萬元的房價,租金報酬率才僅有1.8%,這對於目前的承租戶來說,以低於銀行貸款的利率成本,同樣能享受高品質的居住環境,這又何必多費工夫去買房子呢?

■ 景氣因素導致租金、房價背離

  一般正常情況,當租金成本高,購屋貸款的利率較低的時候,會促使有住屋需求的消費者由租轉買,購屋的意願提高,刺激買氣。不過以目前房市行情發燒但經濟景氣卻低迷的背離現況來看,相對於房價急漲的速度,是消費者薪水增加速度所遠遠追不上的,再加上租屋消費者對於未來經濟和所得收入的不確定性,續租的議價空間加大,造成某些地段的房價水準高但租金收益率卻偏低的情形。

■ 租金收益與資本價差的風險

  若選擇投資或置產在這些高房價的精華地段區域,降低租金報酬率的收益性,未來的獲利和風險可能僅能期待在房價上,是否能再續漲創造資本的差價。因為以目前銀行平均不到2%的房貸利率條件,由於租金成本相較更低,即使房貸利率再調降,要促使該區現有的承租戶成為未來的潛在買方,就地由租轉買,可能並沒有什麼太大的誘因。因為市場上房價的總金額仍居高不下,會不會在這一時享用了低利,但是未來卻賠了房價,倒是值得留意的!

■ 「二線城市」保值性房產的選擇

  不過若換個角度,如中永和、新莊、土城、淡水等位於「二線城市」的區域,仍有許多房價僅500萬,租金收益卻可達到每個月一萬元以上的舊公寓,以年租金12萬除以500萬計算,租金報酬率就有2.4%,這對於由租轉買的自住需求消費者或是保守收益收租的投資者來說,倒是個不錯的選擇,若要以低利率來補貼購屋的成本,以房貸條件20年期、利息1.875%來計算,每100萬元的「本息平均攤還」月付金為5000元(利息由1563元開始逐月遞減),租金10000元若拿來做為貸款的月付金,等於便宜200萬元買這間房子。除了計算貸款自住的成本比承租要划算之外,若選擇購入可分租的物件,還可以請別人出一部分的錢來幫您「存房子」。

  因此若換算房價的租金報酬率與銀行貸款利率相比,如有較高的租金報酬率,表示可以有較好的支撐條件可以維持房價基本的保值性,在現階段房價高來高去,不知如何挑選具有價值性的物件之下,懂得「租金報酬率」如何去換算,不失為一種評定房價的好方法。

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