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戶數多價格易波動 大社區最怕賣壓

房仲業者調查,2010年台北市預售屋房價每坪普遍已突破55萬元,中古屋平均也要35萬元以上;台北縣方面,預售屋平均每坪超過25萬,中古屋也要20萬。在此波房地產景氣高峰的激勵下,不論預售屋、或中古屋房價,雙雙攀上歷史新高,在民眾薪水不漲的年代,萬坪以上大型基地的造鎮計畫,每坪售價卻從10幾萬起跳,相同的預算,卻可以換得屋齡較新的房子及更大的使用空間,是造鎮案最吸引人之處。

■ 造鎮案多位於重劃區 生活機能到位需時間

  中信房屋企畫協理江龍名表示,建商在銷售建案的時候,大多會訴求造鎮案的未來願景。因此消費者在選購前,需先評估生活機能未來是否都能完備,如果造鎮案完成度不能達到百分之百,原先規劃的設施停留在紙上作業,甚至既有的公共設施也會因入住率不高的關係而停用。再者,造鎮案分期開發的過程中,也許歷時數年,施工過程中難免會有噪音及灰塵的困擾,都是消費者在選擇造鎮案時所需考量的因素。

  此外,2008~2009遭逢全球金融風暴,房價曾一路下滑,當時全台房價不敵景氣寒冬,成交量大幅萎縮,每坪房價平均下降1~2成,大台北地區周邊新造鎮地區如三峽、林口及淡水等地,因空屋率偏高,房價下跌更是首當其衝。

■ 案量大餘屋多 景氣低迷房價回修壓力大

  一般而言,大型造鎮案因周邊建設多半尚未完全到位,售價較低但推案量大,戶數也多,若是自住要考量通勤便利性與未來轉手性的問題。若遇到景氣低迷時,賣壓沉重的問題也立即浮現。以三峽某造鎮案為例,雖然鄰近大學城,未來捷運也會開通,吸引不少公教民眾入住,但當地推案量大、餘屋多,住戶入住率卻不到4成,每坪房價從最高15~16萬元,一度曾跌至12~13萬的低點,萬一遭逢景氣反轉,房價回修的壓力也較大。

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