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房地合一稅以後: 如何善用贈與稅及優惠稅率?!

俗話說,『有土斯有財』。父母把財產送給子女,最主要有現金贈與、不動產贈與兩種方式,其中採不動產贈與,因贈與稅以房子的公告價值計稅,相對於現金,可省下不少稅金,甚至免繳稅,最受父母喜愛。這也就是長年以來國內不動產贈與風氣持續延燒,贈與件數居高不下甚至103年贈與移轉房屋棟數達5.5萬棟,已創下新高的原因之一。


不過話說回來,「房地合一稅」明年開始實施後,代表國內房地產開始走向「實價課稅」,在105年1月之後,買賣房地產獲利,民眾會繳更多的稅。除此之外,某些民眾也會關注並且詢及,在房地合一稅實施後,透過贈與房產以節稅方式是不是就恐不管用了?!

房地合一稅擬於民國105年1月起實施,雖然整體而言出售不動產的稅費增加,但對於任何的房地移轉,無論贈與、買賣或繼承等方式,建議民眾可以詳加知道各該資產規劃的利弊得失,才能妥適決定運用,確屬合法節稅理財規劃好工具:

一、贈與『不動產』、『現金』大不同 -李登輝條款

(一)所謂的贈與,則指財產所有人以自己之財產無償給予他人,經他人允受而生效力之行為。同時,依稅法所稱的財產,包括動產、不動產及其他一切有財產價值之權利。我國針對贈與稅的計算,按贈與人每年贈與總額,減除規定之扣除額及規定之免稅額後之課稅贈與淨額,課徵百分之10。

(二)比較重要是,如果以自己之資金,無償為他人購置財產者,其資金,以贈與論,且依稅法規定,課徵贈與稅。但是,該財產為『不動產』的話,視為贈與該不動產(俗稱「李登輝條款」)。例如:與其贈與現金1億5千萬元,不如採取贈與桃園大溪鴻禧別墅一棟(市價1億5千萬)。這就是坊間常建議一般民眾採不動產贈與,因贈與稅以房子的公告價值計稅,相對於贈與現金,可省下不少稅金,甚至免繳稅,最後父母青睞。

(三) 甚至還有贈與附有負擔可以利用。比如,贈與房地產之時,如有原有銀行貸款,或者不動產贈與移轉所繳納之契稅或土地增值稅,這些是屬於贈與附有負擔的情形,由受贈人負擔部分也可以自贈與總額中扣除。

二、實價登錄 + 『新制』合一課稅下,有何不同?

(一)在不動產實價登錄實施之前,不動產贈與堪稱最有利的財產移轉方式,贈與時可省下贈與稅,日後子女轉售,也能夠用公告價值申報財產交易所得稅,稅金也不高。

(二)然而,實價登錄實施之後,贈與不動產給子女,雖可省下贈與稅,但子女如果出售受贈不動產,稅局會以出售時的『實價』(實際成交價格),直接減去受贈時公告價值(因受贈取得之房屋土地,以受贈時之房屋評定現值及公告土地現值按政府發布之消費者物價指數調整後之價值為準),計算財產交易所得稅,稅負有可能反而比現金贈與還來得重。

(三)舉例來說,阿明的爸爸用200萬元(土地公告現值和房屋評定現值計算)的房地產(市值1,200萬元)贈與給阿明,多年以後,阿明再以1,800萬元的實際成交價格出售,因為贈與當時課贈與稅的稅基是用移轉時,所以贈與房屋會比贈與現金所繳的贈與稅少。

假設數年之後,這棟房屋以1,800萬元出售成交時,稅局認定獲利則將是1,600萬元(1800-200萬元)來計算房地合一稅,並不是用當初市值1200萬元計算,而認定只賺600萬元(1800-1200萬元)。

三、規劃自用住宅優惠之規定 

房地合一課稅中的自住免稅條件具有高度鼓勵長期持有,也就是居住滿6年且沒有出租或營業,計算所得餘額在新台幣400萬以下,出售可完全免稅,除了可節省一開始的贈與稅,子女日後賣房可以節省部分的財交稅。 

(一)有關自用住宅優惠的規定: 

1.個人或其配偶、未成年子女設有戶籍;持有並實際居住連續滿6年且無供營業使用或出租。 
2.課稅所得在4百萬元以下免稅;超過4百萬元部分,按10%稅率課徵。 
3. 在6年內以適用1次為限。

(二) 坊間有稱,房地合一稅如同是奢侈稅的轉型,甚至也因奢侈稅近4年的運作,房地合一稅對『自用住宅』的定義,須是:「1、夫妻及未成年子女設有戶籍;2、持有並有居住事實,連續滿6年;3、且無供營業使用或出租。」須特別留意,房地合一稅自用住宅除了設籍之外,還須加上有居住的事實!

四、結 語
總結來講,新制下的房地合一實施之後,民眾除了安排贈與作資產規劃方式之外,另外也可以善加利用自用住宅優惠措施,但是仍注意遵守合法的節稅管道。另外,也提醒房地所有權有發生移轉的民眾,不論移轉的原因是繼承、贈與或買賣取得,過戶後一定要記得向稽徵機關重新申請自用住宅用地優惠稅率,否則將只能用較高的一般稅率課徵稅賦。簡易DIY查詢方式是檢查自己稅單稅額是列在自用住宅名目下,或是在一般土地名目下就可以一目瞭然。

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