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房地產交易所得成本及費用! 『房地合一新制』申報須知之3


近年來,房地產交易所得往往成為稅局查稅的重點,包括早至先前的預售屋紅單買賣交易、特銷稅、黃金店面租金所得,乃至新制下「適用自用住宅優惠」、「重購退稅」、「交易虧損」及「非自願售屋」。因此,本文整理杷疏有關於房地產交易所可能產生的利得、成本費用及申報方式,使民眾詳加瞭解,避免成為稅局鎖定的查稅大戶:

一、 財產交易所得-成屋(中古屋)

(一) 長期以往,房屋財產交易所得有:

1、依據財政部標準公式(房屋評定現值 × 各縣市售屋所得推計率)。

例如甲在台北市出售中古屋2000萬元-(成本+費用1500萬元)=所得500萬元。但是,因為該屋的房屋評定現值只有50萬元,因此售屋所得只有50萬元×42%(台北市售屋所得推計率)=21萬元。

2、但是,稅局另可以核實認定(總銷售淨額-總成本) × 房地比(出售時房屋評定現值/公告土地現值+房屋評定現值)分拆方式,計算建物售價。

實價登錄制度後,稅局針對近年來房產交易利得會用查得交易時之實際成交價額分拆計算。例如:甲在台北市出售中古屋2000萬元-(成本+費用1500萬元)=所得500萬元。假設房地比為3:7,則房屋所得為150萬元。

3、如果屬於高價屋(台北市新北市大於8千萬、其他縣市大於5千萬),則以建物售價×15%。為財產交易所得。

(二)房地合一稅基,以出價取得為例子:(房屋+土地)合併的實際售價收入減除(成本+費用)所計算之所得額為準。

計算房屋、土地交易所得=交易時成交價額-原始取得成本-因取得、改良及移轉而支付之費用。

又為避免土地已課徵土地增值稅再併入課徵所得稅產生重複課稅,採稅基相減之方式處理。也就是以房地收入減除成本、費用及公告土地現值漲價總數額之餘額做為課稅稅基,使土地增值稅之租稅優惠措施,不受影響。

例如,

二、其他所得-預售屋(紅單交易)

(一) 預售屋轉讓的案例類型中,例如甲君出售給乙君房地的時候,屬於尚未興建完成的房地(預售屋),雙方間出售之標的只是權利義務關係而非落成的「房屋」,雖不用課徵特銷稅1。但是預售屋在未建築完成之前出售,性質上為(債權債務)移轉權利,屬財產交易所得仍應規定按實際交易所得申報個人綜合所得稅最高可追補40%的稅率,比特銷稅還高。

(二) 例如查獲某甲君在以1.25億元訂購一戶豪宅預售屋,但僅依照工期進度付訂1,200萬元,8個月後以1.8億元賣掉預售屋,賺進5,000多萬元,卻沒有申報所得,稅局判訂某甲須補徵1,600萬元稅款,並罰鍰800萬元。

再例如:也發生查獲某乙君一次買進5戶預售屋,三天後賣掉兩戶,短短三天獲利400萬元,被稅局補徵100萬元稅款,並處50萬元罰鍰。

三、成本及費用

(一)個人除得減除之成交價成本外,如提示相關證明文件者,也可包含於成本中減除:

1、購入房屋、土地達可供使用狀態前支付之必要費用(如契稅、印花稅、代書費、規費、公證費、仲介費等),及於房屋、土地所有權移轉登記完成前,向金融機構借款之利息。

2、取得房屋後,於使用期間支付能增加房屋價值或效能且非2年內所能耗竭之增置、改良或修繕費。例如裝潢費用,但系統家具、鐵窗則不屬之。

(二)取得、改良及移轉而支付之費用,包括交易房屋、土地所支付之必要費用,如仲介費、廣告費、清潔費、搬運費等,不包括土地增值稅。例如水電管線、泥作、木工、弱電也屬之。

未提示上開費用之證明文件或所提示之費用證明金額未達成交價額5%,稽徵機關得按成交價額5%計算費用。​ 

四、結語

新制上路後,房地交易所得的計算,以成交價減掉房地取得的成本及費用為所得額,不論有無應納稅額都應在移轉登記日的次日起30天內申報。

至於成本費用方面:以出價取得(即買賣)者,出售房地的「取得成本」須出示相關證明文件才可認列,如契稅、印花稅、代書費、公證費、裝潢修繕費用等都可當做成本扣除。

出售房產的「費用」,則有兩種選擇,包括按實際提示的支出證明認列,無支出證明者,一律按成交價的5%計算。例如仲介費、廣告費、清潔費、搬運費等也可做為費用減除,但土增稅、房屋稅不能列入。

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