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房地產交易所得獵漏! 『房地合一稅』申報須知之2


近年來,房地產交易所得往往成為稅局查稅的重點,包括早至先前的預售屋紅單買賣交易、特銷稅、黃金店面租金所得,乃至新制下「適用自用住宅優惠」、「重購退稅」、「交易虧損」及「非自願售屋」。因此,本文整理杷疏有關於房地產交易所可能產生的利得、成本費用及申報方式,使民眾詳加瞭解,避免成為稅局鎖定的查稅大戶:

一、新制採取分離課稅

(一)房地合一課稅制105年1月上路,105年1月1日以後取得之房地,或103年1月1日之次日以後取得之房地且持有期間在2年以內,於105年1月1日以後出售,納入課稅範圍。
(二)個人出售房屋的財產交易所得歸屬年度,是以房屋所有權移轉登記日所屬年度為準,這項原則雖然通行於新、舊制。但是,房地合一課稅新制是採分離課稅,除符合免申報條件外,不論盈虧,房屋所有權移轉登記完成後次日起算30天內,須向稅局辦理房產利得稅申報並繳稅。

二、自用住宅優惠 

 (一)有關自用住宅優惠的規定: 
1.個人或其配偶、未成年子女設有戶籍;持有並實際居住連續滿6年且無供營業使用或出租。 
2.課稅所得在4百萬元以下免稅;超過4百萬元部分,按10%稅率課徵。 
3. 6年內以適用1次為限。

(二)重購優惠 
《所得稅法》第14條之8明訂,合一課稅新制重購退稅優惠者須滿足4個要件:
1、在 2年內完成換屋重購的行為;
2、本人、配偶及未成年子女應在該房屋辦竣戶籍登記並居住;
3、房屋須作自用住宅使用,持有期間無出租、供營業或執行業務使用;
4、重購後 5年之內不得改作其他用途或再行移轉。

三、非自願性售屋-防錯殺條款

(一)新制另訂「防錯殺條款」。《所得稅法》第14條之4規定,因財政部公告之調職、非自願離職或其他非自願性因素,交易持有期間在二年以下之房屋、土地者,稅率為百分之20。財政部已於105年3月公告,個人因調職、非自願離職或其他非自願性因素,致須出售持有期間在2年以下之房屋、土地之情形。符合公告情形時,納稅義務人於依房地合一新制規定計算應繳納稅額時,得按較低之20%稅率課徵所得稅。

(二)財政部公告優先將5大售屋案件類型,納為非自願性售屋的適用範圍,包括:

1、個人或其配偶在工作地點購買房屋、土地辦竣戶籍登記並居住,且無出租、供營業或執行業務使用,嗣因調職或有符合就業保險法第11條第3項規定之非自願離職情事,或符合職業災害勞工保護法第24條規定終止勞動契約,須離開原工作地而出售該房屋、土地者。

2、個人依民法第796條第2項規定出售於取得土地前遭他人越界建築房屋部分的土地與房屋所有權人者。

3、個人因無力清償債務(包括欠稅),將其持有的房屋、土地依法遭強制執行而移轉所有權者。

4、個人因本人、配偶、本人或配偶的父母、未成年子女或無謀生能力的成年子女,罹患重大疾病或重大意外事故遭受傷害,須出售房屋、土地負擔醫藥費者。

5、個人依據家庭暴力防治法規定取得通常保護令,為躲避相對人而出售自住房屋、土地者。

凡屬這5大理由之一,必須出售持有未滿2年的房地產,在房地合一課稅制施行之後,均不視為是具有炒房意圖的售屋行為,原本應按35%或45%的稅率,課徵房地合一利得稅,當事人經舉證後,即可改按20%稅率繳稅。

更重要的是本次公告規定可回溯自該施行日(105年1月1日)起適用!在5大豁免重稅的售屋類型公布之前,已經申報並繳清稅款者,或尚未辦理申報的未確定案件,均適用較輕稅率課稅,已繳稅者可獲退稅。

四、結語

申報「適用自用住宅優惠」、「重購退稅」及「交易虧損」等三類案件列為必查案件。因此針對規劃及申報該3類優惠稅率案件時須詳加注意各該條件是否符合:

舉例來說,適用自用住宅優惠、重購優惠之情形,須留意「個人或其配偶、未成年子女設有戶籍;持有並實際居住連續滿6年且無供營業使用或出租」、「辦竣戶籍登記並居住;房屋須作自用住宅使用,持有期間無出租、供營業或執行業務使用」之條件是否符合。

除交易虧損將查核申報真實性外,非自願性因素出售房屋也會逐案查證,故而財政部公告5大售屋案件類型及其他非自願售屋各個要件,均須加以逐一檢視。

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