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房地產自有率和存貨的相對性影響

依照目前台灣住宅狀況,以家庭戶數與住宅存量的數據比較之下,住宅權屬之自有率高達88%的比率,表示市場對於真正消費性的購屋需求其實並不高,可是如果在需求不高的情況下,房價應該會維持在一定的水平才對,但為什麼市場真實的反映卻和理論數據上有這麼大的差異?

■ 房地產難以用一般的供需法則預測未來

  原因在於房地產這種複雜的商品,不應該去用一般消費性的供需法則來分析。現實上我們來看會去買第二屋的人,是用什麼樣的心態去持有第二間不動產?正常情況可能會有買給其它家人居住用的單純動機,但是一般有能力買第二屋的人,大部份所看的還是在資產的投資面上,這才是真正的重點。也因此為什麼學者專家們認為現行的房價早就已經超過合理的正常價格非常多的情況,一直不斷呼籲提醒大眾留意房價的危機警示,但還是不影響房價仍然持續地向上攀升,就是因為房地產不單是消費性商品,就房地產的性質而言,它仍然實屬於國人最重要的投資工具之一。

■ 房地產易漲難跌的支撐原理

  只要是與投資相關,就一定會和「預期」有著很大的關聯,價格上的決定也就和市場上的訊息氣氛以及普遍大眾的信心脈絡所牽絆在一塊兒。因為市場的議題性不斷,如果沒有真正絕對性的利空訊息,在投資市場上絕大多數的投資人都會往「多」的地方看。

  而不同於股票市場,股市漲跌的波動,受議題和新聞性的影響,在短期內千點上、下的幅度很大,但房地產為什麼卻不受什麼影響,原因除了房地產在融資的特性上,為主要資金調節或避險的最佳停泊工具之外,因為整體住房自有率高,即使是空屋,其所有權人也是屬於一般的個人,而非建商,在市場的條件上已經不會有大量「餘屋存貨出清」,產生灌壓行情的現象發生,房價因此可以維持強力的支撑。

■ 留意房地產是否成立了潛在的不利條件

  除非市場上發生極大的恐慌事件,造成一般民眾搶在同一時間抛售房產,否則如果市場上全新供給的預售屋案量並沒有大量的爆增,仍不致於有立即性的危機。反之,若未來潛藏累積的「存貨」有可能增加,透露出不利的條件因素,則應該特別留意是否要適時離場或做好避險之配置。

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