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房屋稅可以少繳嗎?! 『房屋稅率』應知道的若干事

「納稅是國民應盡的義務」這是一句深植人心的口號,目前「物價上漲,薪水不漲」的狀況下「怎樣合法節稅?」是大家關注的議題。之前發生過,A君居住北市現址,從來沒有作為營業處所,但稅局卻以住處設有「○○公司」,將該房屋原適用住家用房屋稅率,調整為營業用稅率,而且一錯就錯了10多年!

所以這次我們將針對房屋稅之課徵,讓大家了解房屋稅的關鍵正是「稅基」×「稅率」!


「稅基」就是房屋現值

所謂房屋稅的稅基就是房屋現值,而房屋現值是稽徵機關依據不動產評價委員會評定之標準價格核計,而標準價格之構成因子包括房屋構造標準單價、耐用年數、折舊率及街路等級調整率等,而這標準每3年將會重行評定1次。房屋稅及房屋現值計算公式如下:
房屋稅=房屋現值×稅率
房屋現值=核定單價×(1-折舊年數×折舊率)×街路等級調整率×面積

(房屋稅適用稅率按照各縣市機關訂定。)
核定單價=標準單價×(1±各加減項之加減率)±樓層高度之超高或偏低價。


房屋稅率的適用

其次,有必要知道「稅率」的適用。民國103年5月20日3讀通過《房屋稅條例》第5條修正,台北市府在同年11月3日公布修正《臺北市房屋稅徵收自治條例》。因此對於房屋稅率,應瞭解下列幾件事:

1、供「自住」或「公益」出租人出租使用者,稅率1.2%1。

所稱「自住房屋」之意思,指(1)房屋無出租或供營業使用;(2)供本人、配偶或直系親屬居住使用;(3)本人及其配偶全國以3戶為限。

2、其他供住家用者,稅率1.5%至3.6%。

以台北市為例,持有台北市非自住之住家用房屋在2戶以下者每戶均按2.4%,持有3戶以上者每戶均按3.6%。

3、非住家用房屋:供私立醫院、診所或自由職業事務所使用者,稅率3%~5%。


房屋稅籍通報不可少!

  主管機關對房屋稅之稽徵是依「房屋稅籍」。根據《房屋稅條例》第7條前段的規定,納稅義務人應於房屋建造完成之日起「30日」內檢附有關文件,向當地主管稽徵機關申報「房屋稅籍」及使用情形;主管機關進而依據上述的「房屋標準價格」,計算「房屋現值」;再按所適用「稅率」,算出應繳納的房屋稅稅額。

  有時候房屋會有增建或改建的問題,這種情況下有會牽涉到再申報之必要。因為依照《房屋稅條例》第7條後段規定:「……其有增建、改建、變更使用或移轉時,亦同。」。所以,房屋的增建及改建還是有再申報的必要。

常見的是房屋整修的情形有沒有需要再申報。建築法令所說的「改建」,是指將建築物的一部分拆除,於原建築基地範圍內改造而不增高或擴大面積的意思;所以,如果房屋只因整修內部,換裝門窗、隔間及粉刷而增加該屋之價值者,就不屬於《房屋稅條例》第7條後段所規定之「改建」的範圍,不必向主管機關辦理申報(台灣省稅務局64年2月21日財稅三字第12739號函)。房屋整修不會因此增加房屋稅負擔。


針對房屋稅率應知道的幾件事

1.、當每年度收到房屋繳款書時,要切實瀏覽以上重要事項,如有疑慮應詢問確認或循復查救濟、退稅,俾免稅局錯誤適用房屋稅率的狀況再次上演。

2、個人持有的住家用房屋如沒有出租情況,並供其本人、配偶或直系親屬實際居住使用,且本人、配偶及未成年子女全國合計3戶以內,納稅義務人可於符合自住條件之日起30日內向稅局申請按自住房屋稅率1.2%課徵房屋稅。

3、購買房屋申報契稅時,也別忘了同時填寫申報書附聯,申辦移轉後的房屋使用情形,以免事後發現自住房屋卻按非自住稅率課徵房屋稅,造成多繳房屋稅。


1供「自住」及「公益出租人」出租使用的認定標準,財政部已依房屋稅條例第5條之授權於103年6月29日頒定「住家用房屋供自住及公益出租人出租使用認定標準」規範。

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