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房市潛在堆積的「價格性泡沫」

延續上週所談的「泡沫化」問題,目前台灣房地產市場在供給和需求方面的「量」並不是問題,以這兩年建商所申請的「建造」數量來看,短期三、兩年之內,房地產供需是不可能會有「超額供給」的現象,可是大家所擔心和疑慮的部份,還是在於價格上,房價現在到底是不是漲得太高了?還會不會再漲?或是什麼時候會跌?

  因為價格的關係,許多人把矛頭指向「豪宅」的問題,可是「豪宅」價格的產生是屬於市場資金面問題,僅是經濟層面當中的一部分而已,宜另外單獨去談。但是一般市場性的房價則應該先由整個金融面來談起:正常來說市場上的資金會找有報酬、有利潤的地方跑,可是政府沒有辦法將這些資金導向產業發展、創造就業機會,產業的投資環境看不到可期之利潤,出不去國外的資金就只能放在銀行裡頭生息。

■ 資金利潤比價,促使房價倍數飆漲

  回顧金融市場在銀行定存利率還有3%的時候,保守的投資人花800萬元買一間房子收租一個月2萬元,就等於把錢放在銀行一年可以收24萬元的利息是一樣的;可是當定存降到2%的水準,以同樣的資金報酬條件,於是錢就開始從銀行裡跑出來買房子,房價在1200萬之內,若可以收到月租2萬元就划得來;不料央行持續降息,定存利率在很短的時間內又從2%再降到1%,房子若能一個月收租2萬元,即使是2400萬元都可能買得下手!因此「資金效率」問題才是真正房價近期飆漲最主要的原因之一。
    
■ 融資擔保的價格,是否為膨脹後的泡沫?

  「有錢人看存款利率,沒錢的人看貸款利率!」原本800萬的房子,銀行可融資貸款的成數若為八成,購屋可貸640萬;房價上漲到1200萬元,銀行融資條件不變,購屋可貸960萬元;房價持續上漲,到了2400萬時,貸款金額也跟著可以高達1920萬元。
   
  可怕的是,擁有資金的人為了保守的資金利潤去追高房價;缺乏資金的人,為了目前的低利搶進則要承擔更多的負債額。如果投入房地產市場的資金,隨著房價的爬升仍然持續以等比的貸款成數進場,銀行的融資授信條件若沒有增加相對足額的保障而持續參考市價來做為擔保,即有可能加速催化「價格性泡沫」的產生。

■ 預期心態,是否也會換來一場泡沫?

  成屋的交易直接反映當下買賣雙方的價格意願以及立即的融資條件,但是預售屋的定價和銷售卻是另一種更大的潛在性問題,當一般民眾的自備款不足購買成屋,轉以「頭款分期」的方式選購預售屋,更可怕以及值得憂心的就是,倘若對於價格的心態仰賴未來交屋時可轉嫁到銀行的貸款上,而當完工交屋一旦開始要承擔貸款時,市場價格以及融資條件是否依舊?否則過度樂觀的預售行情,最後「斷頭」了許多口袋不夠深的人,即有可能會成為未來「價格性泡沫」引爆的導火線。

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