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房產於資產配置的概念

買股票嗎?還是買房子?人們對貨幣的運用,在同一時空下,只能存放一種,房子、股票、黃金、原油、農產品、或現金,只能擇其一,而人們會以自已的判斷選擇一種對自已最有利的存放,當然人們的判斷不見得會對,不對就等著賠錢,這很現實的。

把錢放在任何一種資產類目下,我稱之為「頭寸的配置」,聰明人可以分散,敢賭的想要集中,分散或集中都好,是自由的選擇下的結果。例如台北市上億豪宅很多,信義區、大安公園週邊比比皆是,但晚上一片黑烏烏,空的比例很高,有人以此判定豪宅空屋率太高,所以房價一定要跌。不過,房價一直沒跌,過去5年台北市甚至漲了一倍。大安區大安公園週邊的中古老公寓一坪甚至要價70-80萬元,為什麼會這樣?這其中的道理要從頭寸說起。
台灣房地產市場其實有很大的差異性,南北與東西差異太大,

通貨膨脹發生初期,通常會剌激房產價格上漲,由於利率尚在低檔,通膨影響物價全面走高,民眾會產生貨幣貶值的心理壓力,在保值抗通膨的心理促使下,資金往房地產市場移動是可以預期的

台灣房價上漲 結構面重於現象面

近來油電上調售價成為眾所矚目的社會議題,從執政者角度思考,中油與台電均面臨巨額虧損經營困境,兼之國際能源價格居高不下,調整長期在政府補貼下被刻意壓低的能源價格,自有其不得不然的處境。然而,此次上調油電價格引發排山倒海之民怨,並牽動民生物資同聲喊漲,頗有以一根火柴點燃通貨膨脹汽油桶之勢,這恐怕是執政者始料未及的。

趁著油電價調漲,學童營養午餐到教課書,小包裝白米到便當,只要是民生物資件件喊漲,其中固然有成本推升不得不轉嫁消費端的壓力,但也有趁火打劫者。不過,值得注意的是,近來低總價房屋市況大好,不少民眾因物價上漲而產生保值心理選擇購屋,恐怕再掀房價上漲風潮,這對打房為政策目標的執政團隊而言,恐非樂見之事。

另根據中華經濟研究院最新預估,2012年全年經濟成長率為3.55%,較2011年之4.04%,差距0.49個百分點。消費者物價指數(CPI)年增率為1.93%,較上年增加0.50個百分點。從中經院的預估可以發現,能源價格的調漲對經濟成長已構成負 面影響,同時也將拉高整體物價水準。經濟成長減緩的同時物價還上漲,實質經濟成長率壓的更低,這對全民來說亦非好消息。這也難怪近來股市由多轉空,且日成交量一度萎縮至不足600億的今年次低量。

退出股市的資金頗有轉戰房市的跡象,報載近來房地產銷售轉佳,許多預售個案出現了許多不見的來客熱潮。股市成交低迷且經濟成長趨緩之際,房地產市場轉趨熱絡,出現這種現象是值得探究的。

根據筆者多年的房地產市場經驗,一個地區的房產會出現持續性的上漲趨勢,必有其結構性因素,其中資金是最主要的推升力量。2000年美國出現科技泡沫,經濟出現嚴重下滑,美國聯準會出手救市,將當時的聯邦基金利率下調至1%的歷史新低,導致大量廉價資金進入市場,部份資金選擇了房市,使美國房地產出現連續數年的大漲走勢。美國新屋開工於2006年房地最熱之際,曾一度達227萬戶,而目前僅65萬戶,即可見熱度當時有多高。

隨著美國房地產與股市雙雙上漲,聯準會亦於2004年初開始調升聯邦基金利率,由1%一路上調至2006年最高來到5.25%,以壓抑過熱的股房市。而隨著利率的上升,美國房地產市場在2006年結束了大多頭行情,最後伴隨2008年的次貸風暴,出現了猛烈下跌的走勢,幾年下來,美國房產價格大約下跌了36%。而如今,即使美國聯邦基金利率再破歷史新低來到0-0.25%,30年房貸利率跌破4%亦來到歷史新低,都挽救不了低迷的美國房市。據估計,全美目前尚有200萬間的「止贖屋」,亦有1/4的房屋價格跌至銀行抵押成本之下,真是情何以堪。

從美國的經驗可知,1.利率是左右房地產價格的最重因素,因為利率牽涉資金的鬆緊,且率動房產持有成本。2.當利率來到高點,通常房產的多頭行情會告終。3.房產一旦出現泡沫爆破,需要非常長的時間才能恢復生機,且會對經濟成長造成極大的負面影響。

反觀國內,固然油電雙漲是直接剌激民眾購屋的因素,但真正中長期北台灣房價居高不下原因在於長期的低利化,龐大低廉資金成本的游資無去處,只好往房市移動,因為房地產是實質資產,具有保值抗通膨特性,且較股票安全。目前台灣10年期國債殖利率僅1.28%,為全世界最低,短利指標隔夜拆款利率甚至於2009年一度跌破0.1%,目前也僅0.5%不到,這顯示了資金成本是多麼的低廉。

反過頭來,執政者真要壓抑房價,就必須採取持續升息的手段,目前一年期定存利率僅1.4%,屋房放款利率也僅在2%水平,倘若今年通膨成長率是2%,台灣現是負利率社會,而房貸利率亦與通膨成長率打平而已,這對有閒錢的民眾而言,養房與置放現金不動的成本是相同的,所以當然養房較聰明。

問題是,以台灣長期偏低的利率水準及目前的經濟現況,中央銀行真能大幅且長期拉升利率?恐怕是值得商榷的。但如果繼續維持如此低的利率水準,台灣恐將面對長期物價上升並進一步推動特定地區房價上升的問題。而中央銀行僅靠公開市場操作回沖過剩資金的能力已到了極限,可轉讓定存單餘額已達7兆台幣,每年單利率補點就達700億元,試問央行還能回沖多少?

而台灣每年M2成長率還在4-5%,每年的經常帳盈餘200多億美金,加上數千億台幣的政府赤字都將再轉換成新台幣的增發,試問,這些資本要如何的去化?倘若執政者回答不出來這些問題,那麼油電雙漲引發的物價上漲效應,以及房價的居高不下,恐怕能採取的應對方案就有限了!

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