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房貸利率走揚的訊號 房市動向的觀察重點

近前最受矚目的消息莫過於中央銀行發布統計顯示,元月五大銀行新增房貸利率飆上1.947%,不但比去年12月上漲0.035個百分點,更創下2009年2月、4年以來的新高紀錄。這則看似不太受到重視的新聞,其實對今年的市場走向可能會起關鍵的作用。

十年來房屋利率一直維持在2%以下,是房市之所以走揚的一大重要因素,而今「五大銀行」包括台灣銀行、土地銀行、合作金庫、第一銀行和華南銀行,房貸市占率合計近四成,房貸金額與利率的變化,為觀察房市景氣的重要指標。亦即大型銀行房貸額度供不應求、瀕臨滿水位,房貸利率自然「步步高升」。

根據行庫主管指出,目前房貸利率居高不下,反映銀行融資額度有限,也代表銀行擔憂房市風險,刻意拉高放款利率,以達到「以價制量」效果。當然從另一個角度觀察也許房市交易回溫,讓房貸利率也能有條件的推升或許也是原因之一。

根據銀行法規定,銀行承作不動產放款的額度,不得超過存款、金融債發行量的三成。房貸龍頭合作金庫,即因不動產放款瀕臨法定的三成上限,去年第4季被迫宣布,房貸利率全面提高到2.47%起跳,並帶動五大銀行房貸平均利率走揚。

銀行主管說,照此情況發展下去,不排除房貸平均利率,很快就會漲破2%大關;而銀行不願再壓低利率搶客戶,有助房市健全發展。

合作金庫主管也說,今年不動產放款採「總量管制」,除非有客戶還款,才會再承作新案。合庫去年率先拉高房貸利率自2.47%起跳,土建融2.5%以上,最高超過3%,以價制量。

另外央行也觀察到房市回溫。央行經研處副處長陳一端指出,元月北市房屋移轉棟數為3,769棟,較去年12月增加465棟,新北市為6,448棟,比前一個月增加119棟,房市交投熱絡,可能是反映今年景氣轉佳、經濟復甦,民間購屋意願提升。

但央行對目前房市交投熱絡的情況,並不擔心。因為央行發現,近來台灣的房市買家,以自住、換屋的需求居多,投資的比重反倒下降,顯示財經部會一系列打炒房政策,對抑制投機風氣具有成效。

央行統計顯示,元月新增房貸453.15億元,較上月減少1.08億元,主要是因為年底時會有一波購屋潮,房貸增加量較大所致。整體而言,房市交易是有回溫的跡象。

不過房貸利率走揚固然是增加不動產持有的成本,但今年第一季從國際經濟情勢的變局,日本及韓國競相貶值的貨幣政策讓通膨有了影子,而通膨的保值概念恰好又是房市買氣支撐的主要柱子,因此今年的房市從春節假期的熱絡開場起動,接著又有通膨的影子,看來329檔的房市必然是業者抓住機會的重要檔期,預期推案量必然不減反增,只是不動產是長線投資,長期自有持有固然無損資產價值,但相對高昂的房價對長期投資的風險不可小看。

過去的經驗顯示,房市利率如果在3%左右,仍無損於房市投資的成本壓力,只有超過4%才可能對房市造成一定的壓力,因此就今年央行的控制來觀察,利率要上揚到4%是不太可能,亦即短期內利率的因素還不致於影響房地產市場的走勢,只是長久以來維持在2%以下的房貸利率,在走揚的情況下,對首購族的產品仍應有不小的負擔,對今年以低總價針對首購而推出的產品個案,可能是個不利的條件壓力了。

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