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打擊房市炒手 金融管制最有效

景氣的重要觀察指標,失業率由去年達到最高的6.13%(2009年8月)以來,逐漸恢復下降,今年4月份已降為5.39%,5月份又再下降至5.14%,顯示國內的景氣狀況已見確實復甦,最差的時期已經過去,接下來似乎也沒有什麼跡象會再往壞的地方走。也就是因為在這樣的氣氛環境下,央行宣佈調升半碼的存款準備率,牽動資金層面的變化,此時宣佈升息算是衝擊最小的時機,對於下半年度經濟的影響以及市場變化,市場反應將有「短空長多」的看法,平息房市過熱的炒作區域,對於未來長期性仍屬於良好的正面影響。

■ 升息半碼無關痛癢 房貸限7成影響大

  利率的高低就房市來說,是一個敏感的資金面問題,因此利率調整是最直接的金融控制手段,升息半碼對於一般消費購屋者的影響並不大,但是相對於資金總額高逾十倍、百倍的房地產玩家或投資客,影響資金成本的差異就會非常明顯。

  除了利率調整之外,這次央行針對特定地區(台北市,以及台北縣之板橋、三重、新莊、蘆洲、新店、中和、永和、土城、樹林、汐止)之房貸業務,實施「選擇性信用管制」,位於以上地區欲購買第二棟房子之對象,採取限制貸款成數上限為七成,並且取消「寛限期」的規定。

■ 緊縮成數、取消寬限期 打房易見成效

  假設任由銀行業者相互競爭的情況下,市場條件自由訂定,以貸款成數九成,自備款僅需一成,投資客只要握有1,000萬元的資金可做購屋自備款,就可以玩到1億元的房產投資規模(10,000 x 10% = 1,000),那麼在同樣的地區,一次就可以買好幾間房地產標的;若貸款成數八成,自備款二成,1,000萬則可以做到5,000萬的槓桿規模(5,000 x 20% = 1,000);限制貸款上限七成,1000萬的資金就只能玩到3,333萬規模的房地產標的(3,333 x 30% = 1,000)。因此限制貸款成數,就北部高房價地區來說,會使該區之市場資金達到很好的緊縮效果。

  因購屋於「寬限期」內是沒有本金負擔的問題,投資客只要在短期內將房子轉售,僅需支付利息即可獲利,不但如此,在資金額度和負擔寬鬆的情況下,投資客往往還能夠以同額資金一次購買好幾間房子。取消「寬限期」之待遇,購屋就必須要有相對的足額資金,並且要負擔實質的成本,如此房地產的買賣,也將會回歸到較為具體的交易行為。

■ 實施金融控管 抑制炒房最快速

  「利率」控管資金成本差異,而「選擇性信用管制」,對於區域與購房次數的貸款條件限制,除了能夠牽制資金週轉之流動、導引其他區域房市的發展平衡作用之外,以融資成數與取消寬限期的明定標準,管控銀行房貸的業務,對於以投資房地產為目的之資金規模運用,也將會有非常好的抑制效果。

  此次央行既然能夠採取「選擇性信用管制」的方式來規範銀行的房貸業務,其實若能再加上一條「限制短期塗銷」之規定,提高短期內貸款塗銷之違約金,會是最簡單且更能直接抑制房地產投資買賣週轉次數的良方。

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