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投資商辦心法 掌握「747」原則

房市股市雙漲,商辦市場最近出現投資新兵,商仲業者不藏私傳授心法,只要掌握「七四七原則」,即使生平第一次投資商辦,也能立刻上手。

■ 3、5千萬試身手 百坪商辦入門產品
  從今年四月至今,股市狂飆帶動房市,根據央行統計,去年下半年以來,海外台資回流資金高達170億美元,其中不少熱錢都湧入房地產,尤其看好陸企來台駐點,商辦店面成了這波投資標的。 太平洋房屋表示,位於台北市內湖成功路四段的店面物件,今年四月初以一億250萬元高價成交。

  值得觀察的另一現象是,最近商辦市場出現不少生面孔買方,成了商仲業者口中的「商辦新兵」,佔了整體買方約五成比例。 商仲業者觀察發現,近來這些生平第一次投資商辦的買方,大多是傳統產業的中小企業主、高收入的醫師或律師,也有不少是置產海外的僑胞或台商。 這批商辦新手偏愛總價三千至五千萬元,大約一百坪上下的物件,相當符合陸資初期來台設點所需的坪數大小。

■ 七四七心法 = 空置率、投報率、貸款數
  信義房屋商仲部協理何偉宏建議,第一次投資商辦的新手應該掌握「七、四、七原則」。 第一個「七」是指物件的全年平均空置率,應該小於7%,計算公式很簡單:平均空置率=空置面積 / 樓板總面積。 所謂的「四」是指商辦的租金年報酬率應該大於4% ( 毛租金報酬率=全年租金收入 / 商辦購買總價 )。 最後一個「七」是指銀行核貸成數應該大於七。
  此外為了考量投資標的未來增值空間,何偉宏也提出三點建議:第一,商辦應座落於台北市主要商圈;第二,距離捷運站五百公尺之內;第三,商辦大樓管理完善。
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