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投資房產、股票 市場反應不同調

股市與房市的相互之間是否存在著什麼樣的關係影響?股票市場在5月份短短一個月的期間之內,指數就可以有高達千點(最高8022~最低7032)的振盪,但是在房市的表現上,卻似乎沒有什麼太大的波動現象。同屬經濟面的兩個最重要的市場指標,兩者之間的連動關係應該要怎麼樣來看?

■ 交易程序不同 市場反應也不同

  股市的好壞,可以一下子上、下千點的振幅,但是對於房地產來說,要有這麼大的振盪幅度在現實情況下是不太可能會發生的,因為就房地產交易上的複雜度,不僅有法定登記規則的必要程序,還要考量貸款融資的交易金流程序,從簽約到交屋過戶完成,一定會經過必須的時間和程序,因此就算簽約買定之後想要立即再賣掉,也必須要等到過戶完成,不像股票一樣可以今天買、明天就賣,一旦市場上遇有任何風吹草動的消息發生,就會有立即的反應變化。

  由於房地產交易的登記制度與法定程序,我們看到當月份房地產的市場數據,其實真正的交易行為大多是早於前一個月所發生的。也因為兩者交易的快慢與複雜程度不同,股價指數與房價行情的連動性並不會有這麼直接的立即性關係,也就是說股市可能下跌千點,但是並不會直接影響屋主的售屋信心,造成屋主降價求售的意願。

■ 資金存放替代品現值 決定購屋自備款多寡

  雖然股價對於房市行情沒有立即性的直接影響,可是在資金的交易問題上,多少還是會存在著一些關聯,以房地產買賣交易的資金結構,不管融資可貸款的成數高或低,其中自備款的部份還是屬於現金的部位,如果以1000萬的房價標的為例,若貸款成數八成,買方自備款還是得支付二成的現金,這部份的自備款現金支付的方式不論如何議定,總是要在過戶流程之中的簽約、備證(用印)與完稅的階段支付完成,不管怎麼樣,這二成200萬的現金部份,買方要從哪裡拿出來?原本的200萬元會是放在哪裡?

  假若您有200萬元的現金,您會完全放在銀行的活期儲蓄存款帳戶裡?還是或多或少放一部份在定存、股票、基金…甚至換成一些黃金?因此一般人的購屋資金,如果有部份是配置在具有靈活度的投資性金融商品之中,當短期間的市場經濟發生變化,如股市下跌,購屋自備款來源的投資「現值」縮水時,房地產的買氣就會受到一些影響,市場觀望的氣氛就顯得比較濃,看屋決定的考慮時間也會拉長,交易也會變得比較慢。

■ 預期6月房市交易 將呈現趨緩走向

  股市雖然下跌,但是據統計建商在5月份的廣告量,不但沒有減少反而大增,且平均售價仍然可以持續創高,主要係因為預售屋所需自有資金的門檻不高,影響性並不大,不過這僅是部份市場上的呈現情況。若是要以房地產的主要交易市場,有3/4以上還是在成屋、中古屋的部份來看,由於消費者手中的資金水位變化,對於需要大筆自備款的成屋、中古屋標的之市場買氣情況,短期內勢必還是會有所影響。

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