樂新知

房產新聞、房屋百科、新屋報導、法律常識

抗稅有理?! 『豪宅稅』該知道的事

台北市原本就有課徵高級住宅稅(即豪宅稅),符合高級住宅認定標準者加價課徵房屋稅,符合這些條件的屋主也就會覺得房屋稅非常高。而納稅義務人要了解房屋稅的稅額前,首先須知道什麼是「豪宅」?對自己權益的影響有哪些。

以日式風格打造「輕井澤」名列台北市大直明水路2大指標水岸豪宅,被稅局勘查評估為高級住宅。另外,冠德建設的購屋客戶日前也一狀告上法院,提出行政救濟要抗稅……。這幾個稅務救濟的主要爭議在於,屋主主張稅局對於高級住宅加價課徵房屋稅,計算房屋標準價格、路段率時,並未扣除地價,牴觸母法《房屋稅條例》及量能課稅租稅公平。

高級住宅加價課徵房屋稅自100年7月1日起實施,基於租稅公平原則,修正高級住宅認定原則及方式,自103年7月1日起改採按「戶」認定。話雖如此,只是打著課稅公平合理的豪宅稅,上路後反而遭受質疑適法性。據報導統計,已有近30件民眾及建商提請的行政救濟出現且還在大量成長,一場稅務救濟風暴似乎正在醞釀來襲。


怎樣才叫做《豪宅》?

依《臺北市房屋標準價格及房屋現值評定作業要點》第15點規定,房屋為鋼筋混凝土以上構造等級,用途為住宅,經按「戶」認定房地總價在8,000萬元以上,且建物所有權登記總面積達80坪以上或每坪單價100萬元(不含車位價)以上者,酌參下列特徵,認定為高級住宅:

(一)獨棟建築

(二)外觀豪華

(三)地段絕佳

(四)景觀甚好

(五)每層戶少

(六)戶戶車位

(七)保全嚴密

(八)管理週全。

舉例,房屋所處路段率200%,房屋構造標準單價5,080元/㎡,房屋評定現值3,048,000元,全年房屋稅額為36,576元。相同條件下,如為高級住宅房屋,應適用之房屋構造標準單價,依路段率為加價倍數調整後增加為:(5,080×(1+200%)=15,240元(㎡),即標準單價提高為3倍,房屋評定現值為9,144,000元,全年房屋稅額為109,728元,房屋稅負提高3倍。


都市更新與房屋稅的連帶效應

稅法對「房屋標準價格」,依《房屋稅條例》第11條第1項規定:「房屋標準價格」,由「不動產評價委員會」依據下列事項分別評定,並由直轄市、縣(市)政府公告之:(1).按各種建造材料所建房屋,區分種類及等級(例如台北市政府自103年7月起調高「房屋構造單價成本」,調幅高達160%);(2).各類房屋的耐用年數及折舊標準;(3).按房屋所處街道村里之商業交通情形及房屋之供求概況,並比較各該不同地段的房屋價格減除地價部分,訂定標準。

住戶在參與都市更新時雖然有2年期間減徵誘因,整體上還須要考量日後房屋稅效應。曾經有建商對於正在進行中的都更案,因住戶發現房屋稅可能從原本的數幾千塊,遽然翻倍飆漲到幾十萬元,嚇到要求放棄都更,建商被迫認賠出場。因為老房子很多位於台北市精華好地段,往後一旦更新就面臨到被課到豪宅稅。

『豪宅稅』施行後也影響都更案誘因。以台北市為例,屋齡20年以上的老建物占全市的75%,30年以上的占近53%;以防災防震考慮的話,若遲遲無法推動都更,老舊房屋比例只會不斷往上攀升,尤其在921地震前所蓋的房屋,仍多有耐震強度嚴重不足的疑慮,原本就等著修訂鬆綁都更法令,萬一再加上沒有全面配套措施的房屋稅賦負面效益,要促進房災型都市更新,恐怕將是緣木求魚。


被認定為『豪宅』不服時,可及時申請復查

對於『豪宅稅』的適法性,納稅人與稅局基於自身立場、各自表述,最後要取決司法裁判。不過用路段率評定房屋標準價格確實過於簡化。

台北市房屋如經核定為高級住宅者,房屋稅稅額將會增加!納稅義務人如果不服名下房屋被認定為『高級住宅』時,仍可於接獲房屋稅繳款書(或契稅繳款書)後,依規定於繳納期間屆滿翌日起算30日內,申請復查。

相關文章