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挑選投資都更宅 土地持份是關鍵

有的老房子等了20年,卻還不能改建,也有3年從600萬元變2000萬元的黃金屋,哪些老房子不能碰?哪些才是建商眼中的黃金屋?這次很多想買老公寓的投資客,心中最大的疑問,要投資下手前,一定要睜大眼睛看清楚!

■ 土地持份越高 建商投資意願越高

  「想買可投資又可自住老屋的購屋人,要盡量避開土地持分不足的物件!」開發商業者說,數百萬戶房屋中,建商會相中你家的老公寓?最重要的條件之一,就是房屋座落的土地持分夠大,甚至可以說房子愈舊,建商愈愛。以台北市4、5樓的公寓為例,4樓公寓每層的土地持分約10~12 坪、5 樓約7~8坪、7樓小於5坪,根據他的經驗, 土地持分低於10 坪, 因為改建後雙方可以分到的建坪都太少,建商幾乎無利可圖,也就大幅降低談合建的意願。

  此外,土地的使用分區強度愈高,建商購買意願愈濃厚。使用分區指的是都市計畫範圍內的土地,依照使用目的與需要,劃定各種不同的用途分區(如住宅區、商業區、工業區等),各種不同的使用分區又可依使用強度,再細分為若干等級(如住一、住二、住三等),並給予不同的使用性質與使用強度規定。一般來說,使用分區強不強的判斷標準之一,指的就是容積率,以商四土地來說,容積率800%,代表1坪土地,可蓋8坪建坪。

■ 四六拆帳算仔細 無利可圖難都更

  根據經驗,1坪土地要能創造5坪建坪的價值(也就是取得500%容積),建商才有談合建的意願,因為通常建商與地主談合建都是六四拆帳。舉例來說,林太太的4 樓公寓土地持分約10坪,若改建後容積率可達500%,等於10 坪土地可蓋50坪建坪,換句話說,更新後能分回30坪室內面積的房屋,建商則分到20 坪。

  「關鍵就是這30坪,也是合建的最低門檻,」開發商評估,因為30坪可隔成小三房,是一般家庭的基本需求,跟改建前相較,居住面積沒有太大變化,老王接受度會較高,至於建商分到的20坪,就是建商的成本加上利潤。如果改建後容積只有300%,等於10 坪土地只能蓋30 建坪,如果屋主不能忍受分回的面積縮小成18坪,都更就不容易成功,因為建商不可能做賠本生意。

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