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掌握低檔進場,首購族、換屋族、銀髮族與置產型投資客的置產之道

100年下半年的房地產市場由於受到6月份奢侈稅的實施、歐債危機、美信評被降級到引發全球股災、近期的實價登錄政策因素影響,房產市場呈現交易量縮情形(因奢侈稅的實施,充分抑制短期投機客炒作,在投機客往日進場較頻繁的台北市、新北市等地區,平均下滑約有1.5成~2成左右),但政府提供財政部(500萬)及內政部(200萬)之優惠住宅貸款方案,協助首購族及換屋族購屋,希望實現一生一屋的居住正義政策也很明確。所以未來市場上,自住型買方及置產型買方可望成為購屋之主力。
人的一生離不開可供安身立命,遮風避雨的房屋,而且不同的階段,雖對房屋的需求不盡相同,但是對於”有房才有歸屬感”的想法卻是不變的。
在目前房市尚會變化的情況下,太平洋房屋特別對以下主要購屋族群提出購屋建議:


1.首購族


進入社會工作幾年的上班族和新婚夫妻大都屬於這一個族群,首購族自備款財力有限,如果沒有長輩的金援,常常需要藉由高額貸款方式來補足購屋資金的不足,因此購屋的資金是否足夠成為首要的考量要素,評估自身的購屋能力,找出自己能夠負擔的月付款(佔月收入的1/3為宜),進而計算出購屋總額,再依照購屋總額去選擇具抗跌增值,上班方便的地點。
建議第一次買房,可考慮15-20坪左右等較小坪數的房型,針對內部設計做多功能的規劃利用,相信擺脫無殼蝸牛不是夢。若身分符合政府推出的優惠房貸或軍公教貸款,也可留意去申請之。

2.換屋族

換屋族通常是因為家庭成員變多(小孩出生及成長),需要更大的房型來容納而產生的,也有是經濟能力改善而想提升居住品質而換屋的,此族群要考慮的重點變多,如不但對新房子要考慮其附近環境的品質(學校、公園綠地、市場、交通、嫌惡設施等),而且還要賣掉原先居住的房子,計算好搬遷的日期,以期能準時入住新房,另資金的籌措也要格外地精準為宜。

太平洋房屋建議可以把握以下三個原則:
(1)先賣後買
如果資金較不充裕的話,可以先賣屋取得資金,保持財務資金的充足,但是會有因為急於求售的時間急迫性而可能沒辦法以好價格售出,且到時若無法在交屋前買房的話,就必須面臨租屋及搬遷問題。

(2)先買後賣(或出租)
若資金充裕的話,建議先買屋,原屋再看情況出租或是賣掉,因為沒有急迫性,所以通常都能夠以合理的價位出售或是出租,整個換屋過程較輕鬆,只要資金到位順利,又有先前的購屋經驗,相信換屋會很順利才對。

(3)換屋族別忘了土增稅可重購退稅:根據土地稅法的規定,無論是先賣後買,或先買後賣,只要在2年內重購土地,或出售土地,即可向主管機關申請土增稅的重購退稅,以補足換屋金額的不足,但須留意,此規定限於自用住宅,且不得於出售前1年內,供營業使用或出租。

3.銀髮族

銀髮族由於家中孩子都已結婚成家或出外打拚,家中成員數因而變少,因此對於銀髮族來說,居住空間就不必像原來孩子在家時那麼寬闊,建議轉購小坪數,夠二人生活的住宅即可。以一大房換二小房,一小房自住,另一小房出租,也是相當不錯的投資置產組合。
銀髮族在購屋時,可以把社區及居住環境的品質納入首要考量,附近是否有公園可提供定期的聚會及休閒散步娛樂,或是否有醫療機構(醫院、診所等),可隨時提供醫療服務。
在選擇房屋時,因老年人行動較慢,電梯大廈(出入方便)、社區型大樓(有管理委員會提供安全管制及社區服務)及特定銀髮宅(有專門設計無障礙居住空間)房屋都是另一考量的重點:士林天母地區附近就有市立陽明醫院、北投地區就有榮民總醫院及振興醫院等,就醫方便,因此適合做為銀髮族購屋考量地區之一。若選擇公寓,也不要超過2F,因1~2F較適合老年人上下樓梯。

4.置產型投資客

想投資房地產產生收益,不外乎透過兩種方法,1.低檔買進高檔賣出(非自用須要持有2年以上,才可免被課奢侈稅) 2.出租取得租金收入。
一個地區的房地產市場若是長期處於需求遠大於供給的狀態,在經濟發展穩定的前提下,房產價值中長期一定會看好上漲,台北市就是一個最明顯的例子(房地產市場需求大於供給,約有11萬戶之多)。
而一個好的地點,中長期不只可以讓房價增值,若供出租,更可以讓租金水準提高。
舉例來說:交通據點(捷運站、公車站、轉運站等)附近,因有許多聚集經濟效應,加上外出通勤便利,可以節省時間成本,所以需求多,但是房屋量少,供給有限,就容易產生房價上漲的現像。
另投資置產族,想要將手上的閒錢做最好的投資,選定市中心店面、人潮多的夜市商圈、及市中心區投資報酬率高的套房,都是不錯的選擇。

太平洋房屋表示,總之,根據個人不同的需求及資金,選定優質的房仲公司來服務自己,相信不管購屋自住或投資,一定可以心想事成!

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