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揭開「房事的祕密」 顧問范世華專訪

 曾經任職於銀行、保險以及房仲業等工作,目前任職於網路地產王執行顧問的范世華,於四月底正式發表新書<房事的祕密>,書中對於現今台灣房地產市場有相當全面通盤性的解讀。

■ 房地產金融商品 風險難料
  范世華顧問表示:「大多數的人對於房地產的價位具有高度的興趣,但是對於房價為什麼會漲?又為什麼會跌?卻怎麼也摸不著頭緒。」
  他以全球金融海嘯發生的因果做了一個比喻來分析:「金融海嘯之所以發生,就是因為以房地產所擔保的金融商品,經過不斷的包裝、再包裝,最後根本分不清楚它的成本和利潤結構,看不到它真正所存在的風險有多大?……而房地產的價格會漲會跌,其實也是因為房地產真正的價格,其中所隱含的成本和附加價值的結構無法讓人一目了然,透過通路市場的包裝美化之後,再加上房地產市場交易型態機制的複雜與多樣化,買方和賣方在市場資訊不對稱的情形之下,往往也看不見房地產價格的風險在哪裡?」
  除了在房地產的資訊領域擔任顧問的角色,同時還兼任了房地產與金融方面之授課講師,范世華顧問於授課經驗所得到的各方反應,對於這種所謂“市場資訊不對稱”的情況,特別有深切的感嘆:「現在就連金融機構的本身,內部業務資訊不對稱的情形,也普遍存在!」

■ 分工過細 市場資訊不對稱
  他表示:「現在銀行的經營制度一直在變,業務的劃分一直不斷在切,分工得相當徹底,美其名是“專業分工”,但卻造成了現在的銀行員已不再像早期的銀行員具備有“通才”的本領。比方現在你到銀行詢問信用卡的問題,櫃台行員不一定能馬上回答你的問題;你跟貸款專員請教有關支票、匯票的問題,他也未必都懂……」
  「若換到房地產市場的實際層面來說,這更是一個現實的問題,消費者想要買一間房子,銷售人員所具備的專業能力其實是很有限的,一個房仲的帶看人員不一定真的懂貸款條件方面的問題;房貸的專員也未必清楚仲介佣金結構的內容;過戶的代書不會去管你買屋或賣屋的動機,對於房屋有沒有瑕疵也僅限於文書條文上的關切程度……這部份所面臨的“資訊不對稱”問題,不只是在單獨的一個領域裏面而已,它實際上橫跨了買賣雙方、房地產標的本身、銷售通路、金融貸款和估價、過戶登記的法令規定……等各個領域的資訊!」
  范世華顧問最後用一句話,對於房地產市場做了一個注解:「有關於房地產的課題,這並不是一個人就能解決的難題!」<房事的祕密>一書,其中就以圖解房地產市場結構,用很輕鬆的方式,將各個層面清楚地拆解開來,以他教學的經驗融入書中,用很淺易的語言和實例讓一般的讀者都能看懂專業的東西,同時也用很簡單的公式解析房價的結構,將所謂房市之中 “市場資訊不對稱” 的情況解密出來,這不僅是房地產以及金融從業人員值得必看的書籍,也是一般消費者不得不看的好書。
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