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救房市!張金鶚:自住及投資價格應分離

為振興房市,學界在(15)日向政府提出建言,應把房屋的價值分為自住的「消費權」,和「投資權」兩個部份,讓投資權分割並可單獨買賣,降低自住民眾購屋壓力,刺激需求,又可讓投資者獲利,是一套長期且雙贏的方案。

■ 住價分離 買屋頭期款可省一半
張金鶚認為,當前政府提出的諸多房地產政策,多是以干預市場機制的角度,應讓市場遵循適者生存的原則汰弱留強後,先由業者提出自救的方案,並建立完整且透明的房地產市場資訊,再協助介入體質較佳的業者,促進整個房地產景氣循環的速度。

美國安富金融工程集團(IFE)總裁楊太樂,提出「住宅增值參與證券HAPN」全新概念,就是針對住宅市場所設計,可以降低購屋者的成本及風險,楊太樂以一棟價值1000萬的房子為例,購屋者只要負擔房價三分之二的消費權666萬,把333萬的投資權轉嫁給其他的風險承擔者。在這樣的規劃之下,同樣以1000萬的房子為例,自住的消費者只要準備一半的頭期款,就可以買到房子;而投資者則可用更低的風險和代價,買到未來房價上漲的權利。

■ 產官學看法不一 有待市場驗證
張金鶚表示,這套機制已準備在美國試行,在國內也向經建會、金管會及建商公會做過說明,反應趨向正面; HAPN的主要好處在於當預期未來房價上漲,自然會有人購買投資權,如果建商不來買HAPN,其實也代表建商也看跌房價;房地產市場就能在HAPN的機制下,發揮到最大的效果。

南部上市建商京城建設發言人周敬恆則認為,建商的專業是在土地及房屋規劃,並不著重在風險評估或投資,所以即使看好未來房價會上漲,公司仍會以房屋銷售為主。也有業者表示,這種方式只是把風險轉嫁給建商、銀行及政府,等於是變相要建商降價求售,如果以預售屋為例,預售屋的總價就包含了現值和未來的增值,這樣的模式並不合理,業者也建議,這種牽涉到金融工具的機制,最好還是由專業的投資及風險評估機構來運作,不要只把風險加注在特定的產業上。
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