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敦南大樓標售案 房市轉冷徵兆?

備受外界矚目的上海商銀敦南大樓標售案,最後結果卻是跌破眾人眼鏡,國泰人壽是現場唯一投標者,以8.1億元順利得標,僅比底標價格多出兩百萬元。房地產業者不禁懷疑,難不成這宗標售案,成了今年下半年房市景氣反轉的警訊?

■ 國泰人壽8.1億得標 僅加價200萬

  位在台北市基隆路、敦化南路口的上海銀行敦南大樓,多年來都是上海銀行的重要指標建築,由於底標只有8.08億元,因此吸引國泰人壽、富邦金控、新光人壽等企業領取標單,但由於不採用「售後回租」方式,因此最後只有具有地緣關係的國泰人壽出手,僅加價200萬,以總價8.1億元得標。

  上海商銀敦南大樓的前一手屋主是虹邦建設,上海商銀在1998年透過法拍,以3.2億元的成本取得這棟大樓,對照這次的標售價格8.1億元,持有11年換得增值153%的投資報酬率。此外,換算每坪土地單價約為376萬元,比較同一區段的成交行情,去年9月敦化南路與和平東路口的中華電信的商三土地,每坪成交價約341萬元,不到一年土地價格上漲逾一成。

■ 地基面積小 未來規劃受限

  信義商仲協理何偉宏表示,國泰這次出手投標並不令人意外,因周邊鄰近多棟辦公及住宅大樓多為國泰所有,不過這棟大樓的位置雖然坐落於敦南商圈的末端,鄰近基隆路口,但由於基地面積小,單層樓地板面積約70~80坪,僅能算是B級的商辦,加上後面臥龍街的切割,基地形狀呈三角形,未來規劃較為受限。

  住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示,整棟大樓建物面積為1649.57坪,土地面積215.08坪,以國泰建設得標價格來看,建坪的每坪賣價約49萬元,略低於區域行情,倘若認為本案是房市急轉的指標,可能過於悲觀,因為在利率處於低檔的狀況之下,房地產仍舊是避險的重要工具,但在現階段的房市景氣下,標的優劣才是決定價位的關鍵條件。

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