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新北市標地效應連動 二線重劃區行情逆勢續長

上月新莊副都心抵費地標售案100%全數標脫,其中土地成交單價159萬元,創下新莊住宅區土地的新高價,似乎未受到央行"無預警升息"與"針對性信用管制"措施的影響,而本周五即將登場的新莊副都心商業地標售,預料又將成為各方關注的焦點。

  根據中信房屋觀察新北市的重劃區房價發現,已具發展規模的重劃區包括板橋新板特區、三重重陽重劃區、蘆洲南港仔重劃區與新莊副都心等四處,近半年內房價漲幅已高達15~20%,若以發展成熟的信義計劃區、大直大灣北段為例,都因為實質利多題材持續發酵,房價持續走高,甚至成為豪宅聚落,再者,新北市因房價較北市低廉許多,必然成為房價高檔下自住、投資皆宜的絕佳選擇。

  中信房屋董事長特別助理胡佩蘭指出,受到標地屢創行情的帶動,近半年來新北市二線重劃區以新莊副都心的15%~20%房價漲幅居冠,其次就是三重重陽重劃區10~20%,而蘆洲的南港仔重劃區亦有15%的漲幅。當然漲幅冠軍的新莊,除以「1高2快3捷運」屢創標地行情外,更因近年人口不斷上升成為僅次於板橋的市鎮,因此以目前房價略低於三重、板橋等區的條件看來,未來的房價潛力確實不容小覷;目前副都心周邊中古大樓行情每坪為24~32萬,全市中古電梯住宅已從年初每坪17.8萬成長至每坪20.66萬,漲幅為16.06%,極富發展潛力。

  胡佩蘭認為,三重的重陽重劃區房價因距台北市士林區僅一橋之隔而相對低廉,再加上公車輸運系統便捷,吸引士林、北投等區民眾移入;重劃區內社區屋齡皆不超過3年,根據中信房屋成交資料顯示,目前3年內新成屋房價依地段和建材不同而有價差,每坪行情約為25~35萬元,預售屋則多以大坪數換屋產品為主,每坪行情35~50萬元,此區客層多為投資客,上半年房價漲幅約兩成,但因受政府打房效應,投資客大幅收手,預估下半年房價將呈現較為穩定的狀況。

  至於蘆洲的南港仔重劃區,中信房屋胡佩蘭表示這個重劃區隨著捷運蘆洲站,成為捷運利多題材的指標區域,雖然蘆洲線沿線的房價反應稍緩,但一樣也沒有受到交通黑暗期的影響,隨著今年底預計通車的計畫,蘆洲地區應會在三重、北市等外來客的移入支持下而後來居上,目前屋齡六年內中古大樓行情每坪約28~30萬元,預估至年底將有15%的漲幅。

  胡佩蘭以重劃區發展規模及成熟度評估,板橋新板特區應算是新北市僅有的一級重劃區,且因四鐵共構、市政中心、及大型百貨商場聚集的程度,帶動周邊屋齡30~35年的公寓房價高升至每坪35~39萬,大樓產品則已達42~73萬/坪,上半年平均房價漲幅則有15%,且預估年底前仍可能有5%的成長空間。

  中信房屋董事長特助胡佩蘭提醒購屋人,選購重劃區產品需視"人口聚集的等待時間"長短,作為判斷個人需求與資金規劃的條件,以信義計劃區的發展成熟時間來看,花費約15年。另外,如果是屬於腹地大、土地供給仍然很多的重劃區,雖可以用更便宜的價錢買到新房子,但發展及房價的穩定度相對較差,惟長期發展的未來性仍屬自住型需求不錯的替代方案。

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