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未來3-5年是關鍵年

台灣的局勢多變、幾乎讓人目不暇給,天災、食品安全、兩岸政策、政爭、選舉等等,每天都有新事件或新進展,在一片紛亂中,房地產也沒閒著,政府打房新政不斷,對業者來說,要突破重圍殺出一條血路,是愈來愈困難。

如果說,有”柳暗花明又一村”的來日可以期待,我想大家對於現況會多存一份耐心的,以台灣人堅毅的性格來看,局勢終將會逐漸趨於穩定,只是不確定何時才會見到”又一村”。

新聯陽實業機構總經理林徹人表示,雖然局勢變化多端、走勢難以揣測,但是看到新科技不斷快速在帶動新觀念,他認為,未來3-5年,應該會是房地產決勝的關鍵年。

■ 政策衝擊影響降低

首先,從新聯陽實業機構的統計數字來看,房市政策對市場的衝擊影響時間,很明顯在縮短。從民國100年揭示的「居住正義」而下,開徵奢侈稅、豪宅稅、選擇性信用管制、投資限縮、實價登錄等等,兩年政策衝擊未曾間斷。

這些政策對市場影響衝擊時間,比起過去已經下降到3-6個月,甚至之前檢討奢侈稅延長、或針對買方課稅、實價課稅修法等,新聯陽銷售中個案來人及成交降幅僅約10%-15%,顯示民眾對於這些議題的影響已出現疲態,畢竟政策討論過程中意見分歧,不易等待政策明朗化,因此「該買的還是要買、該賣的還是要賣」。

■ 實價登錄可以更好

這些打房政策中,真正影響很深遠的,首推實價登錄,實價登錄之後的資料運用,具有很大的想像空間,如果價格登錄資訊不清,反而造成政府或民間使用者的誤判,最終也會是一場災難。

總經理林徹人表示,就實施一年多來看,目前有幾點應該調整。首先是資訊表格過於簡略,產品類型及車位標示不清,容易誤判價格;其次是更新時間仍有三個月左右時間的落後,無法即時反應房價變動;第三是豪宅個案揭露數量偏低,可用來參考的數量很有限,這也會造成建商推案定價誤導。

再者,業者自建自售不需登錄,也是需要再檢討;最後是預售屋揭露應逐步增加,建議應該是銷售到某一成數後統一揭露,並載明是哪個時間點的銷售價,否則也是容易失真。

■ 新北市熱銷區塊移動

就新聯陽實業機構長期對市場的觀察,總經理林徹人說,上半年的市場反應都要比下半年來得好,以近兩年為例,在100年熱銷個案中,上半年就佔了75%;同樣在101年的熱銷個案中,上半年也是佔了70%,顯示上半年市場購買力較為穩定,下半年容易受到事件影響而觀望。

不僅如此,熱銷板塊也是有所移動,在100年、101年時,熱銷個案都以捷運沿線為主軸,只要強打捷運沿線的訴求,個案都可以順銷;102年起開始有些不同,主軸逐漸移往潛力重劃區,北台灣70餘個重劃區陸續進入推案強銷期,這也是造成熱銷板塊位移的主因之一。

最後,總經理林徹人表示,政策的紛擾終將會落幕,未來3-5年真正影響深遠的,是整體行銷的模式將會有大革新,行銷工具從平面逐漸移轉到電子,行動行銷也是愈來愈普遍,預料在3-5年內,媒體運用將會產生消長變化,唯有精準掌握趨勢走向,才能成為浪頭上真正的高手!

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