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林三淡昔日地雷區 今為市場主力區

曾經被金融業者及市場利空派人士視為地雷區的林三淡地區,近幾年表現呈逆向走勢,不但成交量增加,房價更是穩定成長,跌破許多專家學者眼鏡。房市走勢變幻莫測,也許大家都應該用全新的心態及角度重新來看房市,過去的經驗雖可用來參考,但是對於未來趨勢預測的適用性,顯然已經愈來愈低了。

「林三淡」分別指林口特定區、三峽北大特區及淡海新市鎮等三個新北市大型新興重劃區,這三個地區因為是新興重劃區,因此供給量連年大幅成長,也因為供給量大增,購買者又大多是投資客,因此許多學者及市場人士,普遍預測這三區是市場地雷區,只要景氣一有變動,這三區房價經投資客拋售後,肯定是迅速下滑。

銀行收到這樣的訊息,也將這三區視為高風險區,為求降低呆帳風險,舉凡承貸這三區的房貸,額度一定特別低,條件審核也是特別嚴格;但是從前年6月1日實施奢侈稅之後至今,預測的現象不但並未出現,林三淡的成交價量,反而凌駕雙北市市區,逆勢穩定成長。

內政部統計,去年新北市全市交易量較前年重跌18%,一級房市區包括板橋、新店、中永和跌幅都在22%以上;但林口僅較前1年下滑12%,淡水反增加6%,三峽更大增18%。淡水與三峽是2012年新北市「唯二」買賣移轉件數逆勢成長的兩個行政區。

以房價來看,根據房仲業者統計資料,林口、淡水過去兩年大致呈微幅上揚走勢,並未如預料下跌;三峽則明顯走揚,2011年Q1平均房價每坪16萬元,但去年Q4已達20萬元,大漲逾兩成。

網路地產王總經理陳韻如表示,林三淡房市之所以能有亮眼表現,主要還是因為市場買方結構,在近兩年明顯傾向首購及首換,以中低總價的住宅銷售為主,因此訴求中低總價的市場,買氣都堪稱穩定。

另一個關鍵因素,是這三大重劃區,經過近5年的開發之後,市容及街廓都已經逐漸成形、成熟,櫛比鱗次的新建築、整齊的街道,公園及學校等等設施逐漸完備,不再是過去空地雜草叢生、空無一物的荒涼景象。民眾看到一個全新的住宅社區、加上交通建設不是即將完工、就是即將開工,相對房價又較低,因此才會吸引許多首購及首換需求的民眾,前往新興重劃區買房子。

另一個重點是,這些重劃區買方的年紀也是呈現兩極化,不是35歲以下的年輕人,就是60歲以上的退休族,年輕族群對於新社區、大樓新設備的認同度高,呼朋引伴群聚效果驚人;60歲以上的退休族,雖然普遍對於公設過高不大能接受,但是看到氣派大廳、像飯店一樣的公設及管理,以及對於電梯大樓的需求等等,讓退休族群也是對重劃區愈來愈能接受,而退休族群同樣有著號召族群的集聚能力,重劃區的熱賣不是沒有原因的。

但是購買重劃區確實還是有要注意的地方,陳韻如表示提醒,重劃區建構過程中,環境狀況是變動的,像是施工工程密集的環境汙染、人口逐漸增加的道路負擔加重、以及建築物密集話的風水問題等等。

前兩項是過渡時期現象,重劃區完整化後,這些閒惡狀況就會改善,愈早進駐的忍受期就愈常,要有心理準備。問題較大的是風水問題,如果你較早進駐,日後鄰地新建的建築,影響到是野景觀,或是建築邊角對煞的問題,就會比較麻煩,建議最好還是挑選基地方正的房子,鄰地的基地線位於何處也是要事先查看,才能大約了解日後的棟距大小等。

至於是否要靠近交通動線的出入口,這是可遇不可求,重劃區幅員廣大,而交通動線僅限於線形路線,要說購買交通動線旁的住宅才是對的,未免有點牽強,畢竟供給有限,實在是有點難。建議只要是接駁交通可及處(各種交通工具接駁車程在10分鐘內的),皆可以考慮購買。

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