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桃園房市 投資熱度略降

今年農曆年前後開始,全台房地產市場買氣快速冒出;這基本上是投資目的買方預期經濟復甦,因此搶先進場卡位的結果。不過如從區域別看,確定於明年底正式升格(為直轄市)的桃園縣,才是這波買氣出籠的焦點地區之一。

只不過,投資行為迅速抬高房價,價格泡沫化的風險升高,更引來金融主管機關央行的關注。雖然後來央行並未祭出明文管制,但四月起多家公股行庫仍「率先發難」,祭出針對該縣八德(擴大重劃區)、桃市藝文特區、蘆竹南崁及中壢(高鐵青埔特區)的房貸管制。

結果不出所料,五月過後桃園房市開始出現降溫跡象,而且以上這些被行庫列入房貸管制的區域,明顯地出現投資客轉而觀望的情況。

像是原本盛傳紅單滿天飛的青埔特區,銀根遭緊縮消息一出,多數案場來人立刻減少,還傳出有客戶退訂的情形。不過當地銷售中個案投資客卡位多,動輒排到二、三順位,因此有人退訂,立刻有人遞補,所以成交狀況變不大。

然而,該區真正實際可簽約銷售的個案並不多;由於一、兩年前該區部分區塊航高解禁的消息就已傳開,因此稍早不少個案早就更改規劃、重新送審建照(筆者按:南側海軍基地航高於今年中解禁)。

投資比例也很高的八德擴大重劃區,在貸款遭限縮後,情況也和青埔類似,投資客也有轉為觀望的趨勢。不過青埔現階段成交行情都漲到34、35萬/坪,新案開價更都來到四字頭;相較之下,八德擴大重劃區稍早在宏普、皇翔新案帶動下,成交單價行情才剛站上二字頭,因此市況變化的幅度沒有青埔明顯。

青埔及八德擴大重劃區由於投資比重高,因此儘管預售案居多,但銀根緊縮仍產生負面心理效應。至於同縣其他地區,雖然多少也受相同原因影響,但程度上相對有限,原因則還是投資比重稍低,消費仍以內需為主。此外,桃園及中壢兩大都會區,甚至還吹起惜售風。

像稍早中壢市區(平鎮門牌)的一宗預售推案,就傳出因為賣得太好,結果業者決定封盤退場,準備等蓋好之後才要再賣。另外,當地更出現平均開價超過35萬/坪的新天價案,而半年多前中壢市區行情也才剛全面突破二字頭。

桃園市漲幅也完全不輸中壢平鎮地區。最貴的廣義中正特區,也就是大約從三民路一直往(北)南崁交流道之區塊,新案幾乎成交都要三字頭;去年此時,較外圍區域成交行情還在20萬左右。至於廣義忠正特區之外,則以大有路周邊區域跟漲速度最快;去年桃園市還能找到一字頭單價,一年過去,一字頭房價幾近絕跡。

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