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比建商快一步 3招搶買都更宅

上週國產局標售台北市一棟老舊公寓,創下每坪飆破103萬的天價,搶手的原因無他,就是因為標案位於都更區。如何比建商快一步,搶先買下都更黃金宅?東森房屋董事長王應傑要傳授您「必勝三招」。

■ 必勝第一招 確認都更範圍

  東森房屋董事長王應傑表示,打算卡位搶買增值空間大的都更老宅,一定得勤做功課,先到內政部營建署或是台北市、台北縣的都市發展局等相關單位,查詢都更計畫的詳細資訊,確實掌握哪些區段隸屬都更範圍。

  由政府公告的都更計畫著手,最大的好處就是比較明確、風險較低;不過缺點是這些區域,多半早有建商進駐卡位,即使買到手,購入價格恐怕也已經被建商炒作、哄抬過一輪,很難低價入手。

■ 必勝第二招 先挑商業用地

  以台北市南港區為例,目前臨大馬路的商業用地,土地每坪大約250萬元,巷內的單價大約200萬元,一坪價差五十萬,挑選都更標的,當然以較值錢的商業用地為首選。

■ 必勝第三招 試算都更利潤

  目前都更建案大部份能獲得的容積獎勵率為25-30%,若以商三用地為例,原有容積率為560%,若加上約3成的容積獎勵率,換算下來,一坪土地約可蓋12坪的樓地板面積。

  以建物面積約30坪的老公寓為例,通常這類公寓的土地持分達7-8坪,若以7坪計算,等於都更後可蓋84坪,地主分回6成,就是50.4坪。假設屆時每坪售價為50萬元,新屋的市價就是2520萬元,這與目前南港商三公寓,每坪行情45萬、30坪、1,350萬元的總價相比,等於多賺1,170萬元。

  不過都更耗時,最快也要三、四年,王應傑忠告,口袋不深的投資客別輕易嘗試,或者可先將老舊公寓改裝成套房出租,邊出租、邊等都更,也是因應之道。

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