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減輕稅務負擔!針對『房屋現值』應有的認知

房屋稅要開始繳納了!據報導104年5月開徵的房屋稅,預計4月中旬寄發繳稅通知書,台北市長柯文哲即預告,今年很多台北市民收到房屋稅稅單時「會很有感」。

因為新版房屋稅結合了豪宅稅、囤房稅及房屋構造單價成本提高等3因素,估算北市府104年房屋稅收將增加18億元,其中10.2億元屬於提高非自住房屋稅率的效益,平均每戶增加金額約為1萬元,預估將會有為數不少的人成為「繳稅大戶」,也就是說,104年5月開徵的房屋稅,納稅人在台北市持有2戶以下,每戶按2.4%稅率課徵房屋稅,持有3戶以上每戶房屋稅率3.6%。

台北市原本就有課徵高級住宅稅(即豪宅稅),符合高級住宅認定標準者加價課徵房屋稅; 3年調整1次的房屋標準單價今年剛好調高1.6倍;加上「囤房稅」開徵,多屋族稅率也將會調高2~3倍,符合這些條件的屋主也就會覺得房屋稅非常高。而房屋所有權人欲了解房屋稅的稅額前,首先須認識決定「房屋現值」的程序。

房屋現值 ≠ 房屋標準價格

我國為課徵房屋稅訂有《房屋稅條例》,房屋所有權人對其房屋負有繳納「房屋稅」的義務。而「房屋稅」的計算是依「房屋現值」按不同用途,適用不同稅率,進行課徵。《房屋稅條例》對「房屋現值」規定,乃依《房屋稅條例》第10條第1項規定,主管稽徵機關依據不動產評價委員會評定之標準,核定房屋現值。所以,「房屋現值」是主管稽徵機關依據納稅義務人的房屋參照「不動產評價委員會」評定的標準核計,而「房屋的實際造價」並不是唯一的標準。由此可知,「房屋現值」是依據「不動產評價委員會」所評定的「房屋標準價格」,核計「房屋現值」。

房屋標準價格之評定程序

我國稅法針對「房屋標準價格」之規定,依《房屋稅條例》第11條第1項規定:「房屋標準價格」,由「不動產評價委員會」依據下列事項分別評定,並由直轄市、縣(市)政府公告之:

(1).按各種建造材料所建房屋,區分種類及等級(例如台北市政府自103年7月起調高「房屋構造單價成本」,調幅高達百分之一百六十);

(2).各類房屋的耐用年數及折舊標準;

(3).按房屋所處街道村里之商業交通情形及房屋之供求概況,並比較各該不同地段的房屋價格減除地價部分,訂定標準。

  又「房屋標準價格」一旦評定之後,再依《房屋稅條例》第11條第2項規定:「房屋標準價格」,每「3年」重行核定一次,並應依其「耐用年數」予以折舊,按年遞減其價格。除依上述規定,進行每3年1次的重行核定外,主管機關不可以另外運用「不同標準」,在評定「房屋標準價格」後,於未滿「3年」再重行評定(財政部90年10月12日台財稅字第0900455793號函釋)。

針對房屋現值核計有異議時,應及時申請重行核計

針對核計的房屋現值,主管稽徵機關應通知納稅義務人,所以筆者建議房屋所有權人如接獲「核計房屋現值」的通知,而有「異議」的問題時,依《房屋稅條例》第10條第2項規定,依前項規定核計之房屋現值,得於接到通知書之日起30日內,檢附證件,申請重行核計;同時,納稅義務人可以於「30日」內檢附證件,及時申請重行核計,以減輕稅務的負擔。

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