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當前政府壓抑房價政策之檢討

回溯台灣房地產景氣之起伏變化,當可以發現民國62年發生第一次石油危機,國際油價由61年之每桶2.59美元遽漲至63年之11.251美元,此時由於預期通貨膨脹的心理作祟,導致物價大幅上漲47.4%,而社會大眾基於購屋保值的心理,大肆搶購不動產而促使景氣攀向高峰,當時政府為平抑此一不當之投機風氣,乃頒佈高樓禁建及限制融資等措施,以迫使房地產價格回復平穩。

壹、這一波房價飆漲之主要原因:
1.低利率-有史以來最低、最長之低利率時期。
2.資金行情-有史以來最多之氾濫游資,錢多為患-華僑、台商、港資不斷湧進。
3.遺贈稅大幅調降至10%-有史以來最大之租稅減幅,卻未相對提供產業投資機會,導致資金大量流入股市、房市。
4.投機炒作之風再起。
5.國產局摽售土地-有史以來最高之地價漲幅,地價屢創新高,助漲房價,導致惡性循環。
6.政府放任-經濟欠佳,放任股市、房市炒作,以美化數據。
7.預期心理-ECFA即將簽署,陸資將會大舉來台購屋置產?

貳、中華民國建築開發商業同業公會全國聯合會與台北市建築開發商業同業公會 建築開發公會之兩個擔憂與四項建議:
按兩大公會所提出之主要訴求如下:
隨兩岸緊張情勢舒緩,台灣投資風險降低;加上遺贈稅降低,海外華人資金回流。在過去的十年間,香港、上海、北京等華人城市的房價都巨幅上漲,在比價效應下,台灣房價相對便宜,也是增加投資房地產的因素。台北市縣等特定地區,因為屬首善地區,素地稀少加上都市更新極度困難,以致供給不足,都是造成房價課題的主因。
一、本會支持政府「健全房地產市場方案」,但是本會擔憂:
1.任何財政或金融手段,如果力道過猛,將傷及無辜,以及甫走出金融海嘯景氣才露復甦的幼苗。
2.以一個經濟體而言,資產價值上揚並不能視為負面因素,甚至對實體經濟有拉升帶動效果。「課重稅」、「升利率」、「收資金」等所謂「全面壓房價」措施,如果操作過當,將造成全民資產縮水,破壞原本穩健的經濟環境。
二、本會建議:
1.房價上漲是地區性現象,政府各項措施應考量對經濟全面的影響。
2.國有土地暫時停止出售,應針對個別可開發範圍。對於「都市更新」與「畸零地合併」案,應依原有程序進行。
3.協助加速都市更新,減少土地稀少性問題。
4.都會區房價必然是由菁華區往外,以類似同心圓方式逐步降低價格。只要政府規畫得當,加速交通建設,再輔以如低利、優惠貸款等財務支持,讓經濟較弱勢與年輕人,仍可在都會外圍找到經濟上足以負擔、可供安身立命的房子。

参、台灣歷年房價大幅飆漲之主要因素探討
一、第一次房價大幅飆漲—民國六十二年至六十三年
回溯台灣房地產景氣之起伏變化,當可以發現民國62年發生第一次石油危機,國際油價由61年之每桶2.59美元遽漲至63年之11.251美元,此時由於預期通貨膨脹的心理作祟,導致物價大幅上漲47.4%,而社會大眾基於購屋保值的心理,大肆搶購不動產而促使景氣攀向高峰,當時政府為平抑此一不當之投機風氣,乃頒佈高樓禁建及限制融資等措施,以迫使房地產價格回復平穩。而歸納此次房價大幅上漲的主要原因為消費者購屋保值,至於房價上漲模式則為:
油價↑→物價↑→房價↑

二、第二次房價大幅飆漲—民國六十七至六十九年
民國68年,由於第二次石油危機之影響,國際油價由67年之12.7美元再度暴漲至69年之32美元;而物價上漲率也隨之攀升到了兩位數(69年19.01%,70年16.32%),同樣的又因為預期通貨膨脹之心理作祟,而造成房價之大幅飆漲,從而迫使政府不得不採取管制措施以資因應,其中影響房地產景氣較大的措施計有提高空地稅、台北市實施空地限建、追查購屋資金來源,以及對擁有兩幢房屋以上者課徵累進稅等措施,房地產行情遂再度逐漸回復平穩。而歸納此次房價上漲之主要原因仍為消費者購屋保值,至於房價上漲模式則仍為:
油價↑→物價↑→房價↑

三、第三次房價大幅飆漲—民國七十六至七十八年
及至民國七十六年,景氣再告復甦,此時可以發現造成這波房市榮景的因素與前二次大異其趣,就國際油價而言不漲反跌(74年每桶28美元,77年每桶14.24美元),從物價來看只是小幅微漲,究其原因,主要是當時社會財富長期累積,又有新台幣升值因素所湧入的「熱錢」推波助瀾,「金錢遊戲」於焉產生,而理財觀念亦隨之丕變。因此,此次房價大幅上漲的原因乃由往昔的購屋「保值」型態一躍而為投資「增值」。而在政府採取劇烈的金融緊縮措施中,有關房地產的部份計有禁止空地貸款、國有土地暫停標售、降低貨幣供給量,並大幅調高銀行存、放款利率(由6.5%上升為13%)、減低貸款額度,並積極籌建國民住宅。政府的一連串壓抑措施,不僅迅速的抑制了房價,而且也成功的壓制了蠢蠢欲動的物價。

肆、台灣房地產三波大飆漲過程政府壓抑措施
一、第一波房價大飆漲-政府重要政策與壓抑措施
1973年 第一次世界能源危機,造成通貨膨脹,建材價格暴漲,房價飆漲
1973年6月28日 政府宣布高樓禁建、暫緩公告土地現值
1974年1月 政府公佈「穩定當前經濟措施方案」
1974年 政府頒佈建築融資禁令
1974年11月14日 政府宣布解除高樓禁建
二、第二波房價大飆漲-政府重要政策與壓抑措施
1979年 第二次世界能源危機,導致房價大飆漲
1980年5月 對建商嚴查購地資金來源及逃漏稅
1980年10月 對個人追查購屋資金來源
1980年 對北、高二市實施空地限期建築使用
1980年 對北、高二市開徵空地稅
1985年 北、高二市停徵空地稅
1985年6月12日 經革會通過「促進建築業健全發展方案」
三、第三波房價大飆漲-政府重要政策與壓抑措施
1986年11月 股價指數突破1,000點
1987年 放寬外匯管制
1987年 新台幣大幅升值-由1美元=35.5元升值為28.55元
1988年 政府發佈短、中期解決房價方案
1989年2月28日 政府公佈選擇性信用管制措施
1989年9月 股價指數突破10,000點
1990年3月 召開全國土地會議
1990年7月 大幅調高土地公告現值
1990年10月 政府宣佈放寬「二二八選擇性信用管制措施」

伍、政府可能實施之壓抑措施探討:
1.房貸利率↑-惟囿於全球低利率與外貿之實際現況,仍有相當之困難性,目前僅可能針對豪宅酌予加碼。
2.房貸比例↓-尤其是第二戶,非自用住宅,實施之可能性最大。
3.存款準備率↑-隨時可視實際需要彈性運用。
4.選擇性信用管制措施-亦即降低建商之土融與建融,只要房價不再繼續飆漲,實施之可能性極小。
5.增加持有成本-調高第二戶之房屋稅、地價稅,此乃目前政府積極研擬之ㄧ大對策。
6.課徵空地稅-提高空地之持有成本,惟囿於未來土地徵收之困難性,實施不易。
7.財產總歸戶-針對擁有三戶以上者,追查購屋資金來源。
8.課徵資本利得稅(capital gain)-雖為釜底抽薪之計,惟囿於現階段之政經情勢,實施上難上加難


美商ERA易而安不動產顧問 莊孟翰 教授

現職
淡江大學產業經濟系副教授

學歷
中興大學合作經濟系畢業/文化大學經濟研究所畢業

經歷
淡江大學商學院產業經營發展研究中心主任/中華民國不動產交易安全策進會第二、三屆理事長
臺北市政府經濟發展委員會委員/中華郵政壽險資金「不動產投資審議委員會」諮詢委員
內政部「住宅諮詢服務團」專家學者/2006-2009年國家卓越建設獎評審委員

專長
不動產景氣循環研究/不動產投資與經營

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