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老公寓漲過頭 小心被套牢

為了平抑房價,台北市政府把都更容積獎勵,從1.5倍提高到2倍,希望能增加房屋供給,沒想到許多屋齡三、四十年的老房子頓時變成搶手貨,甚至賣價創市場天價。政策將從8月1日起跑,已經讓老公寓房價漲翻天。但房仲專家提醒民眾,並非間間都是黃金屋,都更通常曠日費時,先期需投入很大的心力與成本,住戶是否可以支應,一定要列入考慮。

■ 高齡老屋風險高 事前須審慎評估

  專家也提醒,高齡老屋有三大潛在成本,購屋人不能忽略:一、多半屋況不佳,甚至要處理滲漏水等問題,居家環境不一定舒適,要額外準備50~100萬元的裝潢翻修成本,購屋人須審慎評估自備款的負擔。二、等待「都更」商機的時間成本,長達5至10年,若要等待「都更」商機,須有長期抗戰的心理準備。三、銀行貸款成數,依照貸款人的年齡加上屋齡進行評估,若房子屋齡太高者恐難如願貸到足夠的成數。

■ 自力都更大不易 委託專業顧問漸風行

  另外潛在的成本還包括鑑價款項、工程款、工程期間安置住所的租金等等龐雜費用。尤其最大宗當屬工程款,金額動輒上億元,對於住戶來說負擔過重,最好要找專業的委託單位提供專業意見,例如建築經理公司、土地資產公司等,並且由跳脫利害關係的第3方人士擔任,協商推動會較順利。

  一般來說,住戶找建商合作改建,一般改建後分回的面積較少,若透過銀行信託與建經公司合作,建商僅單純受委託進行大樓營造工程,賺取工程款,容積率增加的樓地板面積,利益全歸住戶共享,且可享房屋、地價稅兩年減半優惠,是日漸風行的一種都更方式。

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