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老屋改建牟利? 曠日費時風險高

最近北市屋齡30年以上的老公寓,最近大翻紅!由於北市政府宣佈的「專案都市更新」,讓符合申請條件的老舊公寓,享受最高2倍容積率獎勵,很多投資客瞄準商機,打算把資金投入,不過,可別把事情想像的太美好,否則買了老屋脫不了手,又等不到都更機會,事情可就麻煩了!

■ 都更門檻高 成案比例偏低

  劉太太住在南京東路巷子的老舊平房裏,已經二十幾年,前一陣子有建商上門,要討論都更改建,她這才發現,當年花七十多萬買的老房子,現在價值翻漲,居然可以賣到三千多萬!這樣的例子,聽了實在讓人很心動,因為增值數十倍的暴利,在政府釋出獎勵容積後,看屋比例直線飆升,大多是想發筆「都更財」讓老公寓鹹魚翻生的投資者,只是都更真的這麼容易嗎?購買都更老舊公寓前應三思!

  根據台北市政府統計數據,從92年至98年,都更成功率只有3.28%~7.3%,成功率較高的96年也只有7.3%,去年成功率僅剩4.68%,也就是說平均21.37件僅有1件成功。另外,從歷年都市更新「申請案件數」及「核定案件數」的比例來看,呈剪刀開口差距愈來愈大,可見都更不如外界想像的容易成功。

■ 利潤條件難談攏 改建工程難度高

  以老公寓為例,整棟建築住戶動輒十多戶,每個人需要的利益條件不同,要一次談妥,達成買賣共識,的確有一定難度,這也是很多都更案一直延宕下去的原因,更讓不少建商一聽到都更案,就裹足不前,以全台最受矚目的忠孝東路3段正義大樓都更案為例,雖從1996年都市計畫核定通過,至今已經邁入第15年。因此,一般民眾追逐「偶爾」成功的都更題材,期待更新後價值翻倍,貿然投入資金,殊不知風險極高。

  「實際進入改建,工程進行又是另一個難題!」台灣房屋不動產研究中心經理古景良說,北市超過30年以上之4、5層樓無電梯老舊公寓,占北市建築物約三分之一,更要命的是,北市4、5層樓老舊公寓多數遍佈在6米小巷道中,大型機具進出不易,如果要依循一般建築物重建更新,施工的確有困難。

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