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親愛的,我把貸款的時間變短了

近年來銀行的房貸業務,不論是新申辦戶、或是轉貸戶,借款人普遍皆選擇「指數型房貸」為多,因為利率浮動機制,隨景氣影響一波接一波的利率調降,房貸借款人相對有享受到一些好處,不過由於房貸是長期的本息攤還月付方式,每期的還款金額是以本息合計而計算出來的,所以利率雖降,不管降幅是多少,單就每期月付金所減少的數額,其實並不會有太明顯的變化。借款人在關心房貸利率調降、調升,對於月付金和利息可以節省多少之餘,不妨可以留意如何將貸款提前自動還清的問題。

■ 房貸一般還款與「雙週繳」

  一般來說,降低貸款的總金額,可以減輕每個月房貸本息繳款之月付金,因此整數5萬、10萬、20萬的單筆一次提前還款,是最普遍的提前還款方式,但這種提前還款的方式,性質上屬於部份還款,和降息所產生的效果一樣,只是讓往後每期的繳款月付金額減少,並不能使整個房貸的年期真的提前結束。

  其實想要多還房貸,還有其他不同的方式可以做為思考,例如部份銀行有提供「雙週繳」的方式,原理是讓本金計息的日數,因為每14天就還一次本息,在每一次的本息繳款都會有一部份的金額屬於還本,以繳款週期的增加讓本金計息的日數減少,同時可減少利息的總支出。

■ 房貸「定額加速還款」

  另外,也有一種「定額加速還款」的方式,其實是最適合搭配「指數型房貸」的“浮動利率”機制,因為「指數型房貸」當利率調整時,每期繳款的金額就會隨之變動,借款人若不想經常去記不同的繳款金額,倒不如每期乾脆就固定繳交整數,與銀行約定「定額加速還款」的方式,只要向銀行事前約定,多數的銀行都可以接受客戶所提出約定金額扣款的方式。

  如房貸利率為2.5%,借款期間20年(240期),借款金額500萬,每期應繳月付金為26,495元,借款人可以約定每期固定扣款30,000元,這樣即是每期會將固定多扣的3,505元直接還到本金,假若從借款一開始就這樣約定,利率條件不變的情形下,原本20年的貸款期間,只要17年(205期)就可以還完了。

  相同的利率條件,相同20年的借款年期,若房貸金額為300萬,每期應繳月付金為15,897元,借款人可以約定每期固定扣款20,000元,每期會多還4,103元的本金,同理原本20年的貸款期間,只要15年(約180期)就可以還完了。

  又假設當利率若由2.5%降至1.8%時,20年期的500萬元貸款月付金,只會由26,495元降為24,823元,如果藉由降息,再搭配考量整數提前還款方式,如此縮短借款年期的效果又會更再由17年變為16年(192期)就還完了。

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