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解析不動產投資理財

不識音階,就不可能成為鋼琴演奏家;不懂得運球包抄或運球上籃,就不能成為職業籃球員;不了解哪些因素影響投資策略,就不能獲得財務自由。要獲得財務自由,做自己想做的事,現在是有史以來機會最大的時候。
然而對大多數人來說,目標不光是要累積上千萬甚至上億的資產,更要有足夠的時間和金錢從事自己熱中的事務。要成功進行不動產投資理財,你必須集中心力,設定高遠目標,還要極度努力,才能實現你的目標,同時你也必須在你所選擇的房地產標的或是開發類型中成為一等一的專家,並且進行務實可行的分析投資規劃。

一、為什麼要進行不動產投資理財?

1.有土斯有財的觀念,買賣不動產是增加個人資產淨值的最佳方法。
2.不動產是最佳的抗通貨膨脹投資產品。
3.經過2008年9月15日的雷曼兄弟倒閉案,證實不動產是最佳的投資保值商品。
4.不動產投資理財是最好的節稅理財工具之一。
5.不動產投資是好用的財務槓桿,只要你眼光夠精準,隨時隨地都有發大財的可能性。
6.比起其他形式的交易,不動產交易比較容易得到貸款,銀行貸款業者偏好把錢借給買不動產的人,比較不願意做其他形式的商業貸款。

二、影響不動產價值的三大因素

1.一般因素:如政治因素,經濟因素及社會因素,而其中又可分為投資面與消費(即自用)面。投資面的因素多為總體經濟指標,如經濟成長率、貨幣供給額(尤其是M2)銀行對營造業放款額變動率、利率、通貨膨脹率、國際石油價格與相關成本等;消費面則主要與人口或家庭成長數有關;而公共或交通建設則對特定區域的不動產市場有提升的作用。
2.區域因素:如台灣地區的不動產價格,台北、台中、高雄各有各的區域房價,而同樣是在台北市,各個行政區域的房價也不盡相同,而在上海及北京的一環、二環、三環房價更是呈等差級數而變動著。
3.個別因素:這也就是為什麼同樣是房市大跌的美國不動產市場,紐約中央公園的房價仍然高居不下,而同樣的故事在香港也造就出一坪新台幣千萬的高房價豪宅紀錄。即便是在台北市的精華區大安區及信義區,比鄰而建的房價有時就有2~3倍的價差,而當中的房價差,正是個別因素所造就出來的。

此外還要注意,之所以研究這些因素,並不是為了決定是否要投資不動產,因為不論在任何時機,任何狀況下,房地產都是理想的投資理財標的物。研究這些因素是為了判斷,哪一種房地產投資策略能為自己賺進最大利潤。如果可以用相當準確的方法來預測本地房市在可見未來的大致走向,就能判斷該採取哪一種投資策略:
1.房市多頭,整修後轉手。
2.房市空頭,買進並抱牢。

三、懂得去解讀一些有用的景氣資訊

1. 經濟成長率
2. 貨幣供給額
3. 利率變動
4. 通貨膨脹率 or 通貨緊縮率
5. 國際原油價格之變動
6. 房貸利率 V.S 毛租金資本化率

四、面對景氣循環,不動產投資理財的4+4理財秘訣

1.行情看漲,整修後轉手-也就是要趁房價持續看好的時機,看準可以快速整修然後轉手的物件,脫手賺進價差。
2.行情攻頂-找尋意願極高或急於出售的賣方,出個比對方開價低的價格,等對方接受你的出價,而不是追高買高等行情下跌被套牢,買進物件之後出租。
3.行情下跌-找那些急著脫手還貸款的賣方,談個好價錢。理想上,要用很大的折扣買新屋,然後出租來支付必要費用。
4.行情探底-找個可以逢低買進的物件,抱著等一陣子,再用更高價錢賣掉。去注意那些急於脫手的物件,譬如法拍屋、欠稅拍賣物件和銀拍屋等,買進超值的物業,然後抱著等市場翻轉。

只要買進不動產,就一定要想清楚退場策略。這樣做就會了解,基本上該買的不動產只有四種類型:
1.用來當房東-可以長期出租的物件。
2.用來做短線-抱著等市場翻轉的物件。
3.用來翻修後脫手-希望能儘快賣掉的物件。
4.長期用來增值投資的-如都市更新或重新改建。

五、不動產投資理財的分析技巧

價格、均衡、價格、需求、供給、均衡數量、數量。

1.不動產的價格是如何決定的?
※供給與需求曲線的交點即為市場均衡點,在該點上,供給等於需求。在均衡價格點上供給的物業數量等於需求的物業數量。

2.不動產投資理財的簡單分析方法
資本化率是物業價格(購買價格)與第一年收入(營業淨收入,即NOI)之間比率。
直接資本化公式 R=I/V
其中:V=投資價值,I=第一年的NOI,R=總資本化率(Cap rate)

例題:使用直接資本化法決定投資價值
1200000/0.04= 30,000,000
一位投資者正考慮購買一間店面,預計該店面第一年的營業淨收入NOI為新台幣NT$1,200,000元。該投資者根據市場上相似店面計算出其要求的資本化率為4%。那麼此投資者願意為此物業支付多少錢?
V=I/R

※投資者利用資本化率4%來計算投資價值,求出的投資價值為NT$30,000,000元整。

六、不動產投資理財的四個關鍵技巧

1.建置搜尋機制 - 要成功從事不動產投資理財,你必須從你熟悉的區域
開始大量搜集房源,可從與當地的不動產經紀業看屋互動開始,藉由與熟識的不動產經紀人員建立關係,來累積自己認識審核不動產的經驗。

2.分析能力 - 具備分析房地產物件及交易條件的能力,發掘適合自己的
標的,好的不動產投資理財物件具備下列3要素:
(1)售屋態度積極的賣家
(2)物件的地點和屋況
(3)理想的價格

3.練就談判技巧
要靠不動產投資理財,就必須讓賣家接受你的條件,在實務上就是要能說服買方來接受你所開的條件,而這些談判技巧可從與經紀人員互動中觀察學習,只要勤於與不動產經紀人員互動,便可得知賣方最新的售屋動機與需求。

4.今天就開始行動,不要等到明天
對不動產投資理財充滿熱忱是一回事,真正放手買下第一筆房地產又是另一回事。買賣不動產不只是在進行交易,在大多數狀況中,多半是在解決其他人的問題,當你了解對方的個性和他們賣房子的理由後,你就會知道有哪些方法可以搭配出有利的交易條件,並且用有創意的方法解決包括自己和對方的問題。相信只要你用有創意的辦法解決了別人的問題,要靠不動產投資理財賺進大筆財務,你一定可以做得到。

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