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認識『地價稅』若干事(一)



當「居住正義」房地稅改革響徹雲霄下,目前有關的房地持有稅有許多版本的合理改制「怎樣合法節稅?」是大家關注的議題。例如102 年因為公告地價調整地價稅稅額就會隨之增加1。依土地稅法規定,因102年辦理重新規定地價 作業,如土地地價調高,持有土地面積及使用情形都沒有 變動,102年的地價稅仍會比101年增加。

因此來說,這次我們先針對地價稅之課徵範圍、地價稅的繳納義務人及代繳人,以及地價稅繳納基準時點的計算,作如次說明,使大家對地價稅有正確的觀念!

「地價稅」課稅範圍

根據《土地稅法》規定,已規定地價的土地,除依第22條規定課徵田賦者外,應課徵地價稅。

在土地稅施行的區域內,已依照《平均地權條例》規定地價的土地,除了有規定的農業用地之外,應課徵地價稅。其目的在於全面實施平均地權。 至於,土地稅施行的區域內,則由行政院以命令定之。

值得注意的是原課徵田賦的土地,應依法改課地價稅時,是從何時起改課?具體來講,課徵田賦的農業用地,在依法辦理變更用地編定或使用分區前,已變更為非農業使用(或者空置不為農業使用)的話,如領有建造執照或雜項執照,則以開工報告書所載開工日期為準;如未領取執照而擅自變更為非農業使用,則以實際動工年期為準,以該基準之次年起改課地價稅。

地價稅的繳納義務人及代繳人

一、依《土地稅法》之規定,明訂公、私有土地地價稅或田賦之納稅義務人,作為課稅對象。基本上,地價稅之課徵,以土地所有權人為原則,如為公有土地,則以管理基關為納稅義務人。

土地所有權為分別共有者,地價稅以共有人各按其應有部分為納稅義務人;公同共有的情形(共有財產),由管理人負納稅義務;未設管理人者,共有人各按其應有部分負納稅義務,其為公同共有時,以全體公同共有人為納稅義務人。土地為信託財產者,於信託關係存續中,以受託人為地價稅或田賦之納稅義務人。

二、除了明訂地價稅的繳納義務人之外,還有代繳人的情況。

詳細來說,土地有:納稅義務人行蹤不明、權屬不明、無人管理、土地所有權人申請由占有人代繳情形之一者,主管稽徵機關得指定土地使用人負責代繳其使用部分之地價稅或田賦。雖然有代繳地價稅的規定,但納稅義務之主體仍然是原土地所有權人,並非變更為代繳人。

三、代繳義務人既然不是土地所有權人,是否可以按自用住宅用地稅率核課地價稅?依《土地稅法》之規定,土地所有權人死亡,土地無人管理,經主管稽徵機關指定土地使用人為地價稅代繳義務人,該代繳義務人雖然在該地辦竣戶籍登記,而且無出租或供營業使用情形,仍不准按自用住宅用地稅率課徵地價稅。

四、此外,還有「分單繳納」情形。地價稅於下列情況下可申請分單繳納。分單繳納之稅額如何計算?

(一)地價稅是按每一土地所有權人在同一直轄市或縣(市)內所有土地總歸戶後的地價總額計算,因此,每一土地所有權人不論有多少筆土地,只開1張稅單。不過為了方便徵納,以下情況可申請分單繳納:(1)、欠繳地價稅之土地於移轉時。(2)、公同共有土地未設管理人或代表人時。(3)、申請由使用人代繳。(4)、債權人代位申辦繼承登記者,可僅就債務人部分遺產土地分單代繳地價稅。

(二)分單繳納之地價稅額,係以土地所有權人當年應繳地價稅稅額乘以分單土地之當年課稅地價占土地所有權人當年課稅地價總額之比例計算。

納稅基準日

一、有關於地價稅的繳納基準日。常見的問題,土地過戶的那一年,到底是由買方還是賣方負責繳交地價稅?依規定來說,乃以8月31日為納稅之基準日,土地登記簿所記載之所有權人或典權人負責繳納地價稅。舉例而言,甲在104年8月15日買了一棟房子及土地,9月10日在地政事務所完成移轉登記,104年買土地的地價稅是否由甲繳納?地價稅「納稅義務基準日」為每年8月31日,當日地政機關「土地登記簿」所載之所有權人或典權人為納稅義務人,所以104年地價稅是由前土地所有權人繳納。

有關於每年地價稅的開徵日以及課稅期間,依規定,地價稅於每年11月1日開徵,繳納期間為11月1日至11月30日,課稅所屬期間為當年1月1日至12月31日。逾期繳納地價稅將加徵滯納金,每超過2日按照稅額加徵1%滯納金,超過30日仍未繳納,則將移送行政執行處強制執行。

二、既然地價稅之徵收是以8月31日為納稅義務基準日,故各年(期)地價稅係以納稅義務基準日(8月31日)土地登記簿所載所有權人為納稅義務人。常見坊間於簽訂買賣土地契約時,買賣雙方會自行協調按月分擔當年度之地價稅,雖無不可,但此為私權行為,納稅義務人日後無法據以請求公法上之稅捐稽徵機關配合辦理,更不能因取得土地未滿1年,而要求稽徵機關按月比例分單繳納地價稅。

 針對地價稅應留心的幾件事

1、雖然有代繳地價稅的規定,但不能因此變更原土地所有權人士納稅義務主體,換句話說,代繳義務人代繳之地價稅或田賦,得抵付使用期間應付之地租或向納稅義務人求償。不過,當土地被占用,由土地所有權人申請由占有人代繳情形,該占用人則不可以抵付使用期間應付之地租或向納稅義務人求償。

2、土地過戶的那一年,以8月31日納稅基準日,土地登記簿所記載之所有權人或典權人負責繳納地價稅,來決定由買方或者是賣方負責繳交地價稅。

3、坊間於簽訂買賣土地契約時,雙方常於合約中協議按月分擔當年度之地價稅,雖無不可。但此為私權行為,納稅義務人日後無法要求稅捐稽徵機關須配合辦理,也不能因取得土地未滿1年,要求稽徵機關按月比例分單繳納地價稅。

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