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誰想看到房市泡沫化?

有關於房價正逐漸醞釀著泡沫的問題,其中有一原因,是銀行對於房貸業務所採取的態度究竟是寛鬆或緊縮,因此能夠有效解決房價問題最根本的方法,只能有待於金融手段的介入嗎?目前大家也都在期待,看看政府以及央行將會採取什麼樣的做法來有效抑制房價。

■ 房價並非是高漲的問題,而是「失衡」的問題

  假若以身體來做為整體經濟市場的比喻,房地產只是整個市場的一部份,也就是身體的某部份器官而已,治療方法如果採取侵入性的方法直接戳破泡沫,會不會讓身體的其它部份也受到感染?

  目前眾所矚目的焦點全都在台北市的土地和豪宅,可是離開台北市不遠,像是中壢、桃園、鶯歌、基隆、八堵…等地區仍有許多中古屋的房價每坪都還不到十萬,更何況是其他中、南部鄉鎮縣市地區的房價其實根本就沒什麼漲到,如果此時採取激烈的手段,為了單單讓「富者無法更富」的目的而施出重手打壓房市,反倒會使「貧者更貧」。

■ 銀行授信條件對於房價市場性的影響

  房價失衡的問題「病因」,其實在銀行的授信條件上就可看到一些端倪,正常授信的基礎在於「償債能力」,不過房貸基於擔保的條件,銀行也在乎於「區位」的好壞,愈是位居精華區的房地產愈能貸到好的條件!幾乎所有的銀行對於台北市和其他縣市的房地產,所訂授信的「貸款成數」和「利率」都有不同的等級條件,甚至於有些行庫針對不同的情況又有「特別」的規定(如:花蓮、台東…根本就不承做;如:距捷運500公尺內,給予特別的優惠)。如果授信的條件本身就有大小眼之分,那麼在房產標的上所呈現間接「鼓勵」與「懲罰」的區別,反映到市場民眾在選擇購屋或是置產的同時,相對也會產生極大的不同落差。

■ 資金氾濫不單是「熱錢」,也有「冷錢」問題

  金融政策與投資環境,攸關著市場資金的流向,現況大家都知道目前市場的資金氾濫,但是游資會在短期之間驟增必然是有其因素,也要看國際的經濟因素,內在環境只是原因之一,但不管是外資擁入或是台資回流,如果找不到游資宣洩的出口,那麼房地產仍然還是用來停泊大筆資金最有效率的選擇部位。

  目前游資現象可分為兩個部份,一則是進來的外資,二則是回來的台資。對於「進來」的錢,以金融管制的策略方弍進行調控,是有可能請得出去的;但是對於「回來」的錢,要再把它趕出門,應該是不太可能的事了!我們所要擔心的應該是屬於後者,也就是「回來」的錢,這些大筆回流的資金,如果沒有好的投資環境,其實是不太可能再做為積極刺激景氣發展的攻擊動能,所以多半只會做保守消極的避險動作,若資金是尋求避險的目的,只是為了想找地方放的「冷錢」,仍然會選擇進入房市,那麼就不是利率、匯率所可以解決的了。
因此如何能讓這些資金活絡起來,並不是央行的責任,而是政府應該如何去引導到重大建設與產業發展的政治智慧問題。身體的「房地產器官」受到了感染,如果刺激了身體能夠自然提升免疫能力,當病症自然痊癒之後,身體也會更加地健康。

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