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買到等於賺到?! 『違章建築物』必須知道的法律常識

最近有個「頂樓鐵皮屋加蓋而被加課徵房屋稅」的個案,起因是數十年來這位民眾住家頂樓就有所謂的鐵皮屋加蓋而被加課徵房屋稅情形,而這位民眾用以原核定的使用坪數比實際坪數大向稅局申請復查,誰知道,復查的結果反而被稅局認定樓頂全部都有樑柱、牆壁的「屋頂棚架」加蓋坪數更大竟加課更多的房屋稅之不利處分,讓這位民眾感到非常不服氣。

一般所稱的頂樓加蓋(違章建築),法律上的意思是依據建築法第25條規定,請領建照後才可以動工,「違建」就是沒有請領建照,而私自施工建造、使用或拆除。換句話說,其實違建物不可能會有繳納房屋稅而不用拆除的命運。可是一般民眾往往對於違章建築物有一知半解錯誤觀念,因而對於違章建築物在交易時常常發生紛爭。所以,有必要加強對於違章建築物在法律上的性質以及所有權歸屬的認識,以免得不償失。

違章建築物有被報拆的可能性

目前常見的違建的項目,例如頂樓加蓋作為遮陽防雨、或在防火巷擴建違建物(防火巷有3米寬,但被兩側的住戶增擴建為廚房或儲藏室,最後只剩一條小小排水溝),甚至消防車都無法進出。其次是一樓庭院,性質上這是所有住戶共同持有的法定空地,卻被一樓住戶擴建占用作為車庫、停車位。第三,早期有編列門牌號碼的地下室,因有土地持分,未來都更權變也可參與分配,導致都更遙遙無期。第四種是前、後陽台外推,增加室內的實際使用空間。最後一種是騎樓搭鐵捲門,往往是商家拿來當做堆貨倉庫使用。

違建物既然是違反建築法令,依法會產生須要補辦申請建照手續,否則將有遭到主管機關拆除的可能性。以台北市而言,對於違章建築物的拆除是在民國83年以函令將台北市的違建用民國83年12月31日為區隔,簡單地說,83年以前舊違建物在行政作法上列管、緩拆,至於84年以後的新違建行政作法上即報即拆。

常見的違建項目:

1.頂樓加蓋、防火巷擴建違建物。

2.一樓庭院遭住戶擴建占用作為車庫、停車位。

3.早期有編列門牌號碼的地下室。

4.前、後陽台外推,增加室內的實際使用空間。

對違建房屋課稅是否合法?

根據法令的規定,房屋稅是以附著於土地之各種房屋及有增加房屋使用價值之建築物為課徵對象,無照違章建築房屋,自不例外;至房屋稅之完納,僅表示納稅義務之履行,不能據以使無照違章建築房屋,變成合法。如對違章建築房屋不予設籍課稅,不僅增加稅籍管理之困擾,而且對合法房屋而言,更失公平,或將發生相反效果,助長違建之風。為求課稅公平及健全稅籍起見,對任何地區違屋在未拆除前,均應依法設籍為宜。

常見的問題就是,陽台加蓋違建是否要課房屋稅?因房屋的陽台外圍加建牆璧,與原主建物之外牆隔成房間使用,已非屬「陽台」,該違建在未拆除前原陽台部分仍應併入計算面積,核課房屋稅(財政部86/7/28台財稅字第861909352號函釋)。換言之,屋頂搭建具有頂蓋、樑柱、牆壁的棚架,就會被核課房屋稅。反言之,如果沒有門窗;牆壁的屋頂棚架,免予課稅。又例如貨櫃或類似貨櫃型態擺置在空地營業或工作、住宅的話,也不課徵房屋稅。如對於稅局認定樓頂增建物的樑、柱,或牆壁而產生是否為屋頂棚架疑慮的話,應提出復查或訴願以保障權益。

針對違建物應有的認知

1.、常見違建物的糾紛往往是建物所有權人歸屬於何人的問題。主要的在於實際上由誰出資增建加蓋,誰就是所有權人。也就是說,房屋稅繳納義務人不一定就是增建物的所有權人,繳納房屋稅的收據,不能拿來作為房屋所有權的證明,這與法律上所有權人的判定是兩回事。

2、頂樓加蓋仍然是屬於違建,即便有繳納房屋稅,但也不會因此變成為合法建物,而且根據稅法的規定,在沒有辦理建物所有權第一次登記的房屋買賣移轉時,應要由雙方共同申報繳納契稅。

3、買賣交易違建物的時候,是無法辦理所有權的移轉登記,但在建築法令上卻有被報拆的風險存在。而且將來其他共同所有權人也會提訴拆除或要求相當於租金的不當得利,所以必需注意有沒有取得分管使用的約定。

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