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買房投資打死不退?耐久財信心連月上升

今天在財經專業報紙刊出了一篇有趣的報導;標題指因為瑞典知名家具廠牌進駐開旗艦店,因此台中七期房價將續漲。

這則說法合理與否,各人自有解讀,或許真的有人會認為,開了一家知名家飾旗艦店,會替區域房市帶來更多實質需求,用以支撐房價。

不過,實際上該區(台中七期),乃至近年都會區房價持續上漲的真正原因,和這些所謂的開發題材,至多只是間接關係。房價上漲的真正肇因,或答案,其實藏在中央大學的消費者信心指數CCI內容中。

上週六中央大學公佈最新七月CCI六項信心指標,當中只有國內經濟展望下滑,其他都上揚;而當中的耐久財,也就是房地產,今年以來更是月月上升。中央大學產業經濟研究所教授單驥的解讀是,國人儲蓄率高,每年還以新台幣1兆元的速度在成長,而人們有多餘的資金進行投資,就會投入股、房市中,尤其無論政府祭出何種政策,國人都不會改變偏愛房地產投資,相關報導甚至用『打死不退』來形容民眾這般心態。

的確,如果把時間拉長來看,央大CCI的六項指標中,除耐久財外,其他如家庭收入、物價水準、就業機會等,近年其實都是起起落落,甚至投資股票時機也是;唯獨投資耐久財(房地產)部分,多數時間都是呈現相對樂觀的,而其顯現的心態就是,無論短期政經因素如何,對中長期房價仍看漲。

只不過,從純粹投資角度,沒有任何一項工具是永遠只漲不跌的;國人對房價會有這樣的特異心理預期,一方面是華人將房地產視為重要家庭財富形式,私心上不想或不願看到房價下跌,進而產生台大經濟系教授林建甫所稱的「過度樂觀」心態。但另一方面更大的結構性因素,則還是有關房地產的各項稅負都長期不合理,進而造成特別是都會區房價易漲不易跌的現實情況。

沒錯,無論是每年要繳的持有稅,或產權移轉(交易、買賣、贈與、繼承)時產生的利得稅,都一直處在都會區偏低、非都會區相對偏高的不合理情況。即便閒置不用,持有稅負也不重;產權移轉方面更因土增稅率早年連年調降,稅基(公告現值)偏離實價太多,因此無論是房產交易或繼承贈與,都出現龐大的避稅空間。從近年房產贈與筆數激增,持有多棟房屋者愈來愈多的情況,都可見一斑。

當然,近兩年馬政府開徵奢侈稅,對實踐租稅公平的功效,實際上只打到部份短期交易量,對預售市場、對價格,都沒有造成任何平抑。這或許是單教授所說,官方祭出什麼政策,都無法阻止民眾買房投資的原因。

只不過從現實層面看,真正有閒錢買房投資的,仍是相對少數,多數受薪年輕族群仍是連一棟安身立命房子都買不起。就此來看學者所稱祭出任何政策都無效的說法,只能說對了一部分。

沒錯,基於特殊民族性,也就是有土斯有財的想法,不可能透過政策手段降低國人投資房產的意願。但既然如此,就更應該透過租稅政策,來做到疏通資金及財富重分配。而這裡的租稅改革,絕不是違章建築式的奢侈稅,而是以改善上述不合理現況為基礎的全面性稅制革新!

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