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賣屋賺價差 投資報酬率算清楚

房貸利率位處歷史低檔,讓許多手邊有錢、有閒的投資人動了想買房快速轉手賺價差的念頭,再利用銀行前幾年可以繳息不繳本,利用槓桿倍數,付出少少資金就有機會賺到買賣價差,看似報酬很誘人,但實際上是否真是如此?專家表示,購屋前一定先釐清業者高報酬率的計算方式,避免掉入數字遊戲迷失中。

■ 年租金除上房價 兩套算法搞清楚

  信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮表示,以年租金除以房屋售價計算投資報酬率,是最傳統也是最適用的投資公式,可明確與其他投資工具做比較,讓自己做出正確投資決策。

  以總價120萬、年租金7.2萬的套房為例,不貸款情況下租金投報率為6%;但若貸款8成、利率2.6%,並選擇三年還款寬限期,年租金扣除利息後淨收入為4.68萬(7.2萬減掉2.52萬),投報率立刻縮水為3.9%,此時再與定存及其他投資工具比較,看該不動產值不值得投資。

■ 自備款代替房屋總價 風險隱憂要注意

  也有些人計算投報率,喜歡用自備款代替房屋總價,如此計算投報率就會自然「變大」,以上述案例來說,該套房前三年的投報率就大幅跳升到19.5%,獲利結果當然令人心動。基本上這種算法沒有錯,但很容易讓購屋人忽略其背後隱藏風險。

  住商不動產企研室主任徐佳馨說,萬一三年內房屋沒轉手賣出,三年後要開始本息均攤,自己能力是否有辦法負荷,以及房價如果崩跌,手上房子是否有保值、抗跌效果,值得要做此投資的人三思。

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