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賣或租好猶豫? 先算「年化投報率」

光是憑著「買低賣高」的直覺投資房地產,往往到頭來都搞不清投資報酬率有多少?專家建議,除了簡易的投報率計算方式之外,房產投資客也該學會「年化投報率」,將持有房地產的投資年限考慮進去,才能進一步比較出售或出租,哪一項的投資效益最高,才不會做出錯誤決策。

■ 先比較投報率 再決定租或售

  去年整體房市景氣大好,搶在前年底勇於危機入市的民眾,房地產的投資獲利肯定賺得笑呵呵,房地產業者預估,虎年上半年仍是高檔盤整走勢,至於下半年是否持續看漲,得仰賴ECFA以及五都大選這兩項主力推動。相信有不少民眾正猶豫,到底該出售落袋為安,或是出租穩賺租金?

  撇開不可測的房價走向不說,出售或出租應該由投資報酬率決定。譬如,小王在五年前花了500萬買了一間房子,如今房價漲到600萬元,只要順利出售獲利100萬元,出售投報率為20% (出售投報率=獲利100萬/成本500萬)。若小王打算出租,每月可收到租金17,000元,一年租金為20萬4千元,出租投報率為4.08% (出租投報率=年租金20.4萬/成本500萬)。

■ 考慮「時間」因素 避免錯誤決策

  由此看來,出售投報率20%當然比出租投報率4.08%高出許多倍,所以獲利了結比當包租公的效益更佳?當然不是,因為上述的出售投報率缺少了「時間」因素,說得更白一點,20%投報率是持有五年的效益,因此必須將投報率也換算成等值的時間單位「年」,也就是所謂的「年化投報率」。

  同樣援引上述例子,小王持有這間房子五年,換算月數為60個月,Rm是方才算出的20%投報率,將數值帶入計算公式,算出來的出售年化投報率為3.65%,這與出租4.08%相較,由此得知小王若是「只租不賣」獲利更佳。東森房屋董事長王應傑建議投資民眾,花點時間好好計算「年化投報率」,才不會做出錯誤決策後悔莫及。

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