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購買保值小宅 地段格局是關鍵

台灣地窄人稠,一般建商在規劃兩房空間時,其房屋權狀通常不超過25坪,現在每三位購屋人中,就有一人選購兩房以下的小宅,導致都會中,兩房小住宅的銷售成績並不輸給豪宅案,但未來如果要小宅換大宅,兩房產品的增值空間如何?就必須認真評估了!

■ 地段決定房屋身價 抗跌保值好出租

  不管多大坪數,只要是位於生活機能佳的區域,例如捷運周邊、辦公商圈、學區商圈等等,房價的抗跌性較強。以台北市為例,除了鄰近是否有「捷運站」做為房價抗跌指標外,其次最具抗跌的購屋條件即為「學區」。

  此外,門牌是否為重要道路也是個要件,即便位於小巷內,也能提高身價,以台北市信義計畫區週遭的小宅來說,無論是套房或兩房小住宅空間,門牌為「忠孝東路」,即使離捷運站距離較遠,其房屋售價就是會高過門牌為「基隆路」的房子,反之,15坪以下的小宅如果離交通要點較遠,很難從銀行得到貸款的支持,此外,市區的小宅也比較容易租出去。

■ 社區決定生活品質 隔間影響租售潛力

  一般來說,若住宅座落在社區的話,轉賣時確實會較具賣相,不過,社區的住宅要注意的是要公設、戶數與管理品質。首先,是公設比例問題。小宅的坪數有限,因此若位在社區內,則公設比例過高,室內實際坪數就縮水,即使勉強規劃成兩房,住起來也會覺得不舒暢;另外,房仲業者均建議,最好避免住到全為套房的社區,以免戶數相對較多,出入複雜,因此在選擇社區住宅時,最好選擇管理品質好,住起來也安全、愉快。

  另外,房仲建議,格局不好,相對地空間動線也會受到影響,樑柱及畸零空間也會壓縮到室內的使用空間,而複雜的隔間會壓縮單一空間的坪數,間接產生壓迫感,尤其是坪數不大的小坪數空間,像是20坪左右,隔成兩房則剛剛好,若是要隔成三房兩廳,每個空間恐怕只能提供居住者休眠空間。在觀察房子時,要特別注意,屋內的兩間房間的大小最好差異不要過大,至少,臥房的大小要能容納雙人床,將來若要分租或轉售,租方或買方的接受度會較高;樑柱及畸零空間反而會吃掉室內的使用空間,因此遇到這樣的房子,最好是避掉,像是有長走道或陽台過多等,也最好考慮再三。

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