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連四季下跌 2009年第一季信義房價跌幅縮小 房價已落底? 信義房屋:Q2房價走勢平穩

國內股市近一個月來持續大漲,加上電子業呈現急單湧入現象,低迷大半年的房市,終於在今年第一季露出曙光。根據最新公佈的信義房價指數顯示,儘管指數已連續四季下滑,但2009年第一季台灣地區住宅房價指數為127.25,雖較去年同期大幅修正11個百分點,但較前一季減少約2%,修正幅度已有減緩趨勢。信義房屋表示,去年第四季以來房價及利率的驟降,造成買氣回籠,加上二、三月大環境景氣信心的回穩,應該是讓首季房價降幅縮小的三大關鍵。

信義房屋不動產企劃研究室主任蘇啟榮表示,自2008年下半年起,國內房地產市場受到金融海嘯影響,市場景氣急速轉折,消費者擔心「買貴」,購屋態度迅速轉為觀望,除了成交量能急縮之外,房屋價格亦面臨修正整理。但二月份中古屋集體降價之後,價格修正幅度獲得買方認同,且國內利率水準已屆歷史低點,營造出適合購屋的氛圍,再加上三月份台股強彈的激勵,終於化為實質買氣,吸引大批去年原本觀望的實質需求買方進場購屋,使得年後房市的交易動能已約略回到去年五月份的水準。

根據信義房價指數統計資料,若以各地區的指數表現來看,台北市及台北縣房價指數分別為180.77點及147.08點,雖維持下修走勢,但修正幅度並不明顯;台中地區則因受到前兩季價格急速修正的影響,提高區域客購屋的意願,本季指數呈現小幅反彈走勢,來到96.00點,較前一季增加1.5%,但仍較去年同期減少10.7%;至於高雄地區指數則較前一季減少4.2%,來到123.89。

蘇啟榮指出,成屋市場經過一段時間的買氣觀望,以往在景氣多頭時,少見的稀有「優質」物件,此時流通量已累積至一定水位,再加上價格修正幅度明顯,遂成為現階段購屋者的首要獵屋目標。年後成交的住宅物件中,無論在屋況、區域環境及生活機能上,均有明顯提升,尤以北市市中心區最為明顯。分析此波房市買氣的主力,多屬於年前觀望的買方,在房價、利率以及景氣走勢有利於購屋決策之下而成交。這些買方通常已搜尋、看屋甚至洽談過一段時間,因此只要遇上合適的案子,房屋價格也合理,購屋決策速度很快。尤其此波中古屋集體降價潮中,因市中心區物件的降價幅度相對明顯,更直接吸引實質買方的注意。

蘇啟榮強調,當房市景氣呈現下修走勢時,市場以具實質需求的首購族為主,銷售產品也以平價產品較受青睞,類型也多屬精華區屋況條件較差的產品或市郊產品。然而,當房價修正到一定程度時,有能力的購屋者也會開始進場,市場氣氛遂由「觀望等待」逐漸轉為「多看多比較」。因為以往容易被投資客所攔截的「優質」物件,多已釋放到市場上,促使有能力的購屋者趁機進場搶好康。因此觀察第一季成交物件的分布上,無論在「質」或「量」方面均有明顯提升,排除屋況條件的差異因素之後,代表實質房價變化的房價指數仍舊維持小幅修正的格局。至於台北縣市指數降幅的縮小持平,雖不能夠代表房價確定落底;不過房價接下來的走勢,應會較為平穩,不至於出現2008年大起大落的變化。

展望第二季房市,金融海嘯衝擊餘波盪漾,預期國內三月份失業率將突破6%,再創歷史新高,但一般認為,失業率為房地產市場交易量的先期指標,消費者須在收入無慮的情況下,才可能購置自有住所。在國內外投資、生產、貿易等各項經濟指標,相較去年均呈大幅的衰頹,預料短時間內仍看不到明顯好轉的可能,其對民眾所得的負面影響,將造成一般人購屋預算及購屋意願的折減。不過,對於有能力購屋的民眾,景氣復甦的能見度,將是決定何時購屋的關鍵。因此信義房屋認為,在市場景氣不可能在一、兩個月內快速回溫,且國內外總體經濟環境尚未明顯復甦,支付房價的所得水準依舊較低的情況下,這波被激發出的遞延買氣能持續多久,甚至吸引出新的需求,關鍵還是要看大環境何時全面復甦。

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