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遠來「貴」客 房地產賣方最愛

因為市區房價的高漲,使得真正想要購屋卻又付不起高房價的民眾,退而求其次轉向外圍地區購置房屋,造成一種「境內移民潮」現象,由於是遷移至新的不同環境購屋,特別要提醒有這樣計劃的人在選購新屋時,小心可能會因為資訊不對稱的原因,而容易產生價格認知上的落差,反而買貴了房子,也推高了區域房價。

■ 外來客的房價「貢獻」 屢破區域行情

  在行情的認知上,多半會有「外來客」比較能夠接受高於行情的價位,這是因為不同地區的市場價格不同,造成不同區域的購屋者對於價格接受度的落差使然。住在房價較低區域的人,搬到高房價的地區,對於要負擔更高的預算原本就已經有心理準備;而住在高房價區域的人,遷移至房價較低的區域購屋,不論怎麼算都會感覺比原來的負擔輕很多。因此無論是在什麼地區,一旦出現高於當地市場行情的成交價出現,想必多是因為「外來客」所貢獻出來的。

  這不單只是台北縣市區域房市所呈現的現象,只要是有城、鄉、內、外之分的任何地區,不管在南京、北京、東京還是上海…任何國家和都市的居民,對於房價的認同都會有這種同樣的心態。

■ 漲幅認知明顯落後 在地客難下手

  就原本的「在地人」來說,不管是住在什麼區域,對於自己所熟悉的環境,突然出現高於行情的成交價格,往往都難以認同,民眾認為買不起當地的房子,多半會將責任自然推到「外來客」的身上,指責房價上漲都是因為外人炒高的。

  可是在另一方面,卻又有一個矛盾之處,就是當地人又非常明白,如果要賣房子一定還是想要賣給「外來客」,若是賣給「在地人」一定不能賣到好價錢!因為當地人通常可能因為不容易感受到整體環境比較上的變化,不覺得應該有漲的條件,尤其是絕大多數的一般住宅因為沒有特殊的價值條件,「外來客」在買了當地的房子之後,與「在地人」的價格認同相比之下,一定會有人覺得自己買貴了,可是想要賣又賣不到高價,那麼究竟應該怎麼辦?

■ 當心! 以預售價買中古屋

  一樣的標的做正常的住家使用,買方就會以住宅的房價來購屋;如果可以做為辦公用,買方就會願意以商辦價來買;如果可以做為學校、醫院…特殊的用途,買方就可能以特殊價來購買,因此一般人在看自己的區域所看不到的東西,在外人眼裡卻可能看到特別的商機,原本沒什麼價值的標的,外人卻能夠創造出它的價值。

  因此特別條件的房地產標的自然會有特別的價格,一般區域如果能夠特別吸引到「外來客」的進住,必然是它的環境發展或進步的情形已經到達了一定的條件。萬一覺得房子買貴了,如果真的是以自住消費為出發點而買的,千萬不要立即賠售,因為依目前景氣的趨勢環境,整體性的房價還是會持續向上,只是行情有待時間來獲得「在地人」的認同,回到您會選擇買在該區應該是有您個人原本的動機和判斷的根據,買到了偏高的價位,應該是說當地的區域市場行情還沒有走到您買的價位,也等於就是提早買了「預售」的價格一般,成本換算為時間的等待之後,還是會達到相同的結果,並不會被長期的套牢。

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